菜刀——努力加油，在路上: 2009

2009年8月24日星期一

房产网站的搜索

有啊在结果页更侧重产品数据的展示
http://youa.baidu.com/std/de39d917559623e110d8f7fe#/online-buy

淘宝还是标准列表的展示

http://search1.taobao.com/browse/0/n-g,yw23x6ory4qe4obr-------2-------b--40--commend-0-all-0.htm?ssid=e-s1&at_topsearch=1

拓展1. 我们对手做了什么

安居客的关键字搜索结果页
http://shanghai.anjuke.com/v2/sale/%E5%A4%A7%E5%8D%8E%E9%94%A6%E7%BB%A3%E5%8D%8E%E5%9F%8E

安居客的楼盘搜素结果页

http://shanghai.anjuke.com/v2/sale/

拓展2. 未来会是什么样子

百度方舟计划
http://baike.baidu.com/view/2689214.htm

搜房楼盘大全
http://esf.soufun.com/efy/

安居客小区网
http://shanghai.anjuke.com/v2/community/

推展3.搜房的搜索是房源搜索，还是购房决策的一部分呢?

如果是前者，那么现在的搜索可以满足需求，如果是后者，可能关于商务模式会有更多的变化吧。

2009年7月25日星期六

房产经纪网站未来三年会怎么样

1.经纪公司房源管理软件网络化：

将安装在电脑上的软件以及操作系统移植到网络上，为用户提供网上办公工具，是网络发展方向，谷歌不仅仅提供了搜索服务，还提供能功能强大的邮箱，个人日程管理，办公软件等原本安装于系统的软件移植到了互联网上，为用户提供在线办公环境。

二手房集团可以将类似房友软件这类中介公司必备的软件整合至搜房的搜房帮产品中。让我们的产品从锦上添花的网络营销工具，便成为经纪人与经纪公司日常工作不可或缺的必备网站。

其中，搜房帮经纪人产品着重于经纪人个人实际营销需求，打造经纪人的网络用户端。将搜房帮经纪人版添加个人日志，看房日志，客户管理，客户跟进情况，真实房源管理等原属于公司客户管理的内容，整合至我们的产品，不再定位为简单的房源网上发布，网络房源管理的简单工具。

搜房帮企业版将通过对经纪人房源的管理，意向客户的跟进以及网络营销情况进行统计和管理，成为经纪公司制定网络营销方案乃至公司的客户管理的工具。

该产品将极大的提升我们网站的竞争力和产品粘性，由于增加了经纪人的转移成本，还会改善现在网站竞争凭借推广渠道投入的状况，有可能促成我们在这个市场的绝对优势

2.经纪公司网上房源的整合：

搜房培养了一大批公司的网络营销的意识，由于网站开发成本降低以及通过关键字竞价宣传推广方式颇有成效，很多公司选择自己进行网站建设。这部分网站的存在，是有可能颠覆行业状况的存在。为了制衡经纪公司网站的发展，可以建立一套针对经纪公司网站房源的搜索引擎。该引擎短期内不能造成盈利，但是会成为我们切入和制衡经纪公司的手段。同时，该搜索引擎将极大的补充我网真实房源，提高用户体验。

经纪公司网上房源的整合，短期看是损失了我们的流量，但是可以使搜房参与到经纪公司的网站建设中，渗透这个行业，进而保持对这个行业的控制，对于市场行为来说，这个是一个市场占位的行为。

3.房源数据库的继续完善：

随着房产市场的继续成熟，更多房源将要进入二手房阶段，我们现在的楼盘字典着眼于楼盘，但是还不能像zillow这样的网站可以通过网站看到一个房子的前生今世。

随着房源真实性的提高，以及适当购买经纪公司中所掌握的房东和业主数据，楼盘数据库的填充将拓展成房源数据库的完善，作为一个基础功能的完善，该数据库不仅仅可以为购房者提供极具参考价值的房源信息，同时也将为搜房创造新的盈利机会，因为这个是对于经纪公司十分需要的内容。

该数据库将新房的网上销控表的概念随着市场发展过渡到二手房网上房源信息库，将成为网站的核心竞争力之一。

4.手机技术的广泛应用：

随着手机技术的更新，二手房的数据在多个方面可以在手机上得到展示。

对于经纪人来说，带看过程中可以随时查看自己的房源库内容，（在我们完成第一个产品之后，甚至可以通过用手机上搜房网查找公司的房源数据库，将极大的提高带看效率）

对于网友来说，小区房源数据，小区房价走势，网上其它房源对比是在看房过程中需要自己心里有数的，手机上搜房二手房网可以随时查到需要的信息，会方便购房者的买房决策。

对于未来的产品，其实还有一些趋势是将会发生的，

比如现有租房模式的改变，租房网受到类似赶集和站台这样的同城交易网站冲击，需要降低门槛或者逐步与二手房网的营销模式走不同的道路。

比如提高搜房网的工具化价值，提供房贷计算器，房源视频上传，房源视频拍摄等服务。

比如介入与二手房交易流程相关的产业，如房贷公司，银行，评估。

但是这样的趋势较之上面四条，要不就是影响我们现在无法预期，要不就是市场规模太小，所以这里就不详细讨论了。

翻墙写博

本来我的博客是人畜无害的
不过可惜的是在伟光正的国度
所以写博客都是件艰难的事情
不过既然是开始这个博客就尽量坚持下去吧。。。

2009年5月8日星期五

去洛阳玩

2009年4月20日星期一

几平米（jipingmi）再次改版

昨天加班，看到几平米又再改版

1.貌似现在不用下载软件了，可以做离线客户端了，不错。网站改变的很快。貌似上次说下载软件是什么时候的事情，现在就上线了。

2.网站美工很厉害，一直觉得是很漂亮的网站。

3.网站的设计上还是走精英化的路线，尤其房源详情页右侧的那个flash的片区查询，好玩是好玩，但是有什么用呢？

4.房源搜索，房源推广，房源管理，这个是按照业务流程做的功能分块，很清楚，不知道能在房源搜索上走多远。

5.开了写字楼的板块，不知道能做成什么样子。如果现在做写字楼，到年底的高峰时候，网站应该也稍具规模了，既然是这么矫情的网站，不如一直矫情到底，做写字楼。

6.后台好多错误，很多功能用不了，应该说，除了房源录入和资料修改页面都访问不上去。
不过自己的产品也一样的很多错误，不多说了。

2009年4月19日星期日

杂七杂八（1）

1.某个前辈说，好的产品经理是不写博客的，因为没时间。
我算是产品助理，所以可以写博客。。虽然时间也不多

2.其实很多事情，怕的不是能力不足，而是怕心寒了。
其实一直很奇怪为什么会有心寒这样的感受，我一向认为人是自己成全自己的，什么事情都靠别人给予，不给就心寒，不是自己放弃了自己么？

3.很多事情，只有我认为重要，但是即使有很多困难，我也要坚持推动下去。
一切等别人发生了，再去做，只是不断的把自己的精华当成负担抛弃掉，然后去跑一场自己不擅长的比赛。

4.对彼此的信任对产品的信心
很重要

2009年4月16日星期四

关于SEO，流量答网友过山风

1.论坛我一直觉得是鸡肋，我认为用鼠标和键盘是两种访问习惯。
房产网站好的用户体现是用鼠标就可以完成操作，而论坛是用键盘完成的。深点讲，就是房产网站对于网友来说是叫人看的，不是叫人扯得，纵然做论坛，也要做一个叫别人看别人扯淡的论坛。
论坛可以作为信息发布的频道，但是不能作为共享和交互的平台。
线上的交互过多对房产网站的效果认定会有影响。

2.关键字布局
很久前我认为关键字的布局是件很重要的事情，现在我明白钱是最重要的事情。
很多经过反复测试和测算的关键字布局，节省的不过就是一天最多几百块，之间浪费的精力和时间成本更多，我觉得要抓大放小。

3.关于某网站的模式
这个网站属于没想清楚但是喜欢花钱的，和想太多不想花钱的某公司形成鲜明对比，以山西煤老板的豪爽加上海龟的精英主义思想加上为了忽悠投资的本山大叔表现欲造就了现在这样的一个网站。

4.您的意思是，如果我没理解错误的话，房产网站80%流量集中在20%的页面，所以造成盈利的释放不足。
我觉得这个观点蛮不错的，对于一个房源列表来说，只有前十页是有价值的，后面的数据都是为了满足长尾需求的，所以才造成市场上主流的房产经纪网站都是按照时间逆序排序的。
发掘网站的内容潜力，摊平流量是个不错的想法，不过我个人是认为，叫流量到最能挣钱的地方去。

2009年4月14日星期二

休博一个月潜心学习

到北京做了产品经理，很多东西要重头理头绪。
不惹事，不怕事，努力做一个对得起自己良心的产品

2009年3月23日星期一

有感于安居客首页加入论坛连接

1.一直觉得安居客是步调稳健的公司，作为即使作为竞争对手，也是一个值得尊重的对手。所以希望这次首页推荐论坛是尝试，而不是常态。

2.企业其实最大的危险在于面对的诱惑太多，因为可以做的事情太多，而把战线拉长，是非常危险的事情。在一个产业链上，和所有的公司都有竞争关系，却没有足够的竞争实力，是件非常可悲的事情。

3.一般认为，网站做黏度靠的是社区或者论坛，我却觉得是伪科学，增加单IP的pv量并不是黏度的体现。虽然论坛在这个方面很有帮助。

2009年3月15日星期日

安居客更改物业地址显示方式

如果我没理解错误的话，实际上是引入了和搜房楼盘辞典类似的功能，该功能对经纪人来说是减少工作量，但是对于安居客网站来说，是为了解决搜索结果优化的问题。

安居客的搜索是采取全文搜索的，因为经纪人在楼盘名称为了增加被搜索到的几率，所以会多加几个楼盘名称，安居客这个产品也是为了控制这样的情况发生。

同时，强迫经纪人使用楼盘辞典功能，也是为了完善小区专家产品，解决冷门楼盘无人认领的问题。

实际上，安居客上线这个产品是把双刃剑，写死了物业地址和名称，会减少楼盘被搜索的几率。比如物业地址写潍坊西路1弄，名称写世贸滨江花园，只有网友输入“潍坊西路”或者“世贸滨江花园”这个关键字才能找到房源，而较为聪明的经纪人会把物业地址写成潍坊西路东昌路（地址胡乱写的）交汇处，这样增加了“东昌路”关键字带来的流量。增加了房源近一半的展示几率，这样的情况在老公房密集的区域更为明显。

可能安居客会因为这个事情降低部分效果。不过由于没有安居客站内搜索数据，所以不好下结论，以我既有的经验来看，道路搜索也是站内搜索的主流流量之一。

2009年3月7日星期六

谈某个页面失败的网站

1.一个成功网站背后不见得有一个成功的公司，但是一个失败的网站背后一定是个失败的公司。我见到不乏有好的网站的公司，但是并不见得成功。但是有个坏网站的公司，要不就是刚刚创业，还有未来，要不就是机构臃肿，要被淘汰。

2.网站栏目独立结算，是个好的激励各部分提高业绩的方式，但是带来的就是首页和关键页面的臃肿，新开一个栏目就相当于新开一个部门，可以安置大量员工，以个人发展的诱惑降低员工对薪资的要求。

3.互联网广告的好处在于展示没有空间（报纸）和时间（电视广播）的限制，因为降低单价但是要维持增长率，只会增加广告位。而后进入广告不值钱，继续增加广告位，广告继续降价，继续增加广告位的恶性循环。

4.流量的重要性，不仅仅在于考核过往，而在于为未来判断提供基础。不过这里的流量和中国历史一样，不仅仅是个小姑娘任人打扮，而且也是一部成王败寇的历史。而打扮的方式就是页面上到处的iframe。

5.活动为核心的推广，有一个好处是省钱，有一个坏处是没有办法量化结果。对于公司外部讲是凑个热闹，对于公司内部讲也可以满足领导“花小钱办大事”的想象。

6.其实办个公司蛮难的，只是说，互联网公司内部种种，都是可以反映在网站上面

2009年3月4日星期三

去年写的网站推广计划

和别人聊天，想起当年还写过这个东西，可惜后来就没做这些工作了，现在删除了部分敏感内容，发上来看看。

（一）上海中介网站访问习惯
在我近一年的门店登门拜访中了解到，上海大部分中介公司是可以上网的，在这部分公司中，基本有两种管理方式。
一种是限制业务员访问，业务员只能访问特定的几个网站，（这些网站由公司网站管理部门管理），一个门店一般只有一个可以访问的外部网站的电脑，这个电脑是门店秘书使用。
一种是业务员只能使用公司提供的内部MLS系统，收取内部邮件，不能上其他网站。只有门店秘书上网。
这两部分大概涵盖了上海市场70%（估计）中介公司的访问模式。其他对上网不进行限制的公司，一般都是很小的中介，或者是对网站依附性较强的中介。

（二）关于和上海房地产网站合作。
上海搜房有很多竞争对手，新兴的比如安居客，搜屋网，从进入市场一直和我们竞争的安家，安居，上海热线，以及在上海市场一直发育不良的新浪，焦点，腾讯二手房网。其他的网站一般是中介或者其他媒体办的网站。流量重合度较高。
1）对于新兴网站来说，经纪人同为他们的主要盈利模式，如果和这样的网站合作，可能就已经是战略合作的高度，而不是资源互换了。
2）对于其他门户网站来说，这样的网站中介认知度不高，网友流量可能比较大，但是不适合我们推广免费经纪人，而且这样的网站合作会对以后带来什么影响也不清楚，所以我没有找他们谈合作。
3）对于媒体办的网站，流量很差，只是有影响力，换流量的话，对我们来说没意义，但是他们内容来和我们换影响力的话，他们只会考虑发布自己的平面媒体的消息。
而对于其他小网站来说，客户基本被我们的用户所覆盖，互换对我们来说是吃亏的事情，不是合算的买卖。

（三）上海公司网站合作的具体方法
上海的外网推介主要是依靠中介公司内部网站，中介公司的MLS系统，中介公司的员工邮件系统。
就影响力来说，内部网站的影响力比较大，而且搜房提前预约好的位置，对后来者的进入提高了门槛。
就到达率来说，MLS系统是每个中介都会使用的，所以到达率最高，而且部分中介没有网站，但是几乎所有的中介都有MLS系统。
而员工邮件，则是一个提醒和再次催促的手段。

对于不同公司来说，
1）有的公司前台会帮助联系，这样的公司一直和我们有密切的合作，这样一个消息的推广，相当于是回馈客户。
2）有的公司我们自己进行了联系，等等，绝大多数公司因为以前的合作关系都同意了帮助推广，因为是推广免费产品，所以对方也没有要求我们的资源。
3）有的公司不愿意帮助我们推广，这部分公司主要是出于公司的角度考量，不希望员工使用经纪人产品这样的企业往往顾及到不希望经纪人品牌太过强势，或者吝啬自己的人工，希望经纪人看盘为主，用网络为辅助。还有的公司是没有和我们有合作业务的，这样的公司前台渗透不过去，后台也渗透不过去。只能以后慢慢想其他办法了。

（四）上海公司网络推广收获。
1.得到收获：
略

2.发现了问题：
网络推广的到达率还存在问题，中介公司的试用网络的人和中介公司的从业人员人数会存在较大的出入。
网络的宣传对于用户使用习惯的改变起的作用存在局限。
中介公司的人员呈现分散化状态，很难在网上组织出一个很集中的宣传。

（五）上海公司网络推广进一步计划
略

2009年3月2日星期一

2009年2月24日星期二

经纪公司网络投放讲座提纲

一，房地产网站评估
1.流量和影响力（网站的评估根本标准）根据目的投放网络
2.熟悉网站的发布形式展示型和排列性
3.熟悉网站的流量途径引擎（输入域名）——查询（看展示位置）——结果生成页面——房源详情页（里面可以操控的内容就经纪人来说有什么）
4.网站的发布内容客户新闻房源信息自己原创内容发布

二，基于生意的网络形象管理
对于个人来说
1.定位，了解自己，了解自己做的楼盘，了解自己客户，了解和客户的探讨方式，了解这个市场。（决定了自己的发布方式）
2.面相的对象：网友，（自己是经纪人），竞争对手（自己是竞争对手），公司（自己是公司的一部分）（网络危机处理，信息发布标准）
3.体现的形象，三个方面，专业程度（对楼盘的了解，对交易流程的了解)，个人品质（诚实，能干，踏实），问题解决能力（纠纷处理，法务矛盾，价格居间）店长体现自己的管理能力。
对于公司来说
对外
1.公司形象表达的平台
2.公司意向表达的平台
对内
1.公司组织内传播完成的渠道
2.公司意图的解析软化管理的有效渠道。

三，网站发布指南
分为内容和房源两个部分
内容，
1.企业稿件如何处理和发布
2.发布什么样的稿件和内容
3.专栏和广告位投放指南
房源，
1.发布时段
2.结合网站流动的部类谈内容的写法。
3.房评塑造影响力。

四，门店网络投放
1.什么人写
2.写什么内容
3.在哪里写
4.门店网络信息发布激励系统。
5.从大锅饭走向责任承包田——从管理学角度讲网络投放激励。

2009年2月18日星期三

房产网站几平米推出经纪人助手

几平米是家北京的网站，做的是房产的垂直搜索，抓取其他网站的信息，生成搜索结果，主要产品是搜索产品。该网站没有什么自己的内容，但是一直购买“上海二手房”等关键字的百度火热地带推广。在网站的首页http://sh.jipingmi.com/ ，还有谷歌的广告，我一直认为这个网站是利用谷歌关键字点击价位高于百度关键字，赚取利差做的网站。

具体的产品介绍可以看http://sh.jipingmi.com/agent_assistant_screenshots.php这个页面，不多说了。

实际上是提供了网络经纪人的一个在线房源管理工具，和既有的安居客以及搜房的被动等待网友查询的营销模式不一样，这个网站更注重经纪人主动通过网站产品对自己的房源进行病毒营销。网站根据注册网友的搜索情况，为经纪人提供推荐网友联系方式，提供经纪人的发送邮件的业务，并且监测网络营销效果。

分析：
先说优点
1.将网站工具平台化是不错的想法，既然不可能进入房友软件这样的房源管理软件，那么尽量进入经纪公司外部的房源推送。如果再能增加上可以完成几个主流网站的房源推送，这个就更实用了。而且实际上这个产品是利用经纪人来宣传自己的网站，对于小网站是一个一本万利的事情。但是我记得武汉去年有个类似的软件，一直没有做起来，可能当地的竞争环境有关吧。

再说缺点
2.软件使用要下载两个软件，而且网站本身提供的下载速度很慢，我大概用了半个小时，还没有完成第一个软件的安装，自己给自己增加了很高的门槛，且不说中介公司允许不允许安装这样的软件，一个软件就会增加一个经纪公司巨大的维护和管理成本，几乎可以肯定这么复杂的安装过程的一个产品，是大量经纪人不会使用的。
3.我想不出来这个网站怎么做一个电话量的效果测评，因为软件没有安上，所以不好多说。
4.这样出卖网站网友的联系方式的方式，很容易被舆论击倒，实际上运营难度会很大。

暂时还不是很看好这个网站。不过会继续关注的。

2009年2月15日星期日

淘宝变动评价体系

今天淘宝更改了评价体系，有了店铺的动态评分。可以从几个方面对用户评价：宝贝与描述相符，卖家的服务态度，卖家发货的速度，物流公司的服务。而且是按照星级评价，评价结果更加细致。

因为淘宝上有很多中评和差评是针对物流公司的，这次将物流公司的问题和店家的问题分割开，让评价的针对性更强，比较好。

说到这里，有趣的是淘宝上，实际上购买者对不存在的物品很包容，因为平台够大，可替换性强。而且，由于是直接交易的平台，所以价格真实性问题从来在淘宝上不是问题。

房子涉及的交易太复杂，有没有必要建立一个务虚的信用体系，或者建设一个什么内容为核心的信用体系呢？

对于网友来说，关注信用体系可以降低自己的什么风险呢？在淘宝上来说，高信用可以避免买到的东西不符合描述，快递迅速，而对于房产经济网站上的网友来说，选择信用评价低的经纪人的风险在哪里？我想不出来。没有风险的事情，反过来讲也不会有价值。一个经纪人信用不好，对于网友来说只是多打两个电话的问题，这个成本实在是太低了。

也许，在这个体系上来说，还将有更多的变化，搜屋做了一些尝试，但是这样的尝试最大的风险并不在于新模式的推广，在于控制经纪人数量减少了网站的房源信息总量。网友需求不能得到满足。

2009年2月10日星期二

衡量房产经纪网站的流量标准

一个基本点：流量的增长是以提高平台效果为中心的。

两个考核指标：

绝对指标：

房源点击量的总点击量

相对指标：

经纪公司类IP/总的IP

分析：

一个基本点：流量的增长是以提高平台效果为中心的。

平台效果，不仅仅包涵网友通过平台的电话量，也包括成交情况，换句话说，流量不仅仅要有数量，也要有质量。

流量背后是一个个访问者，访问者的购买能力，访问动机，购房诚意度都可以作为衡量流量质量的原因。

流量质量的提高并不是简单的广告精准投放就能解决问题的，流量质量的提高来自于对线上的流量矩阵的构建以及线下的意向客户的跟踪维护。

两个考核指标：

房源点击量的总点击量，是直接可以得到的数据，反映了房源的点击容纳数量，或者说，反映了整个网站的可能的盈利规模。

这个数据除却外部因素，在短期内与市场推广行为相关，长期的数据受到网站产品的改进，消费者习惯，以及房源总量的影响。房源量过少会严重降低这个数据。

经纪公司类IP/总的IP，

这个反映了经纪公司的访问者在总的流量里面的比值，作为网站内容的提供者，经纪公司的IP百分比在一定范围内是健康的，过高的比例代表需要引入网友流量，过低的流量代表营销部门的不得力。

同时，这个指标是两个部门，营销部门和运营部门相互制衡的，减少了流量作弊的可能。

其他指标，

单IP访问页面数：实际上，过高的访问页面数不仅仅是页面做的更符合网友的习惯，也可能是网站内容本身不能让客户得到满足，让网友迷失在网站栏目的汪洋大海中。当然，在现在内容的提供者——经纪企业没有明显分层的前提下，内容的差距并不大。单IP访问页数的变动，可以看成网站架构或者栏目设置带来的。

网站的重复访问者：在房产经纪网站竞争激烈的现在，网站之间彼此的可替代性非常强。数据不在于访问的周期，而在于重复访问者的比例，这个数值可以反映出网站的易用性和口碑情况。当然，这个数字要结合经纪公司类IP/总的IP，以消解因为经纪人刷新房源带来的IP。

至于其他指标，比如PV，比如外部流量带入比率，频道流量比率等等指标的监测，与一般的网站相同，就没必要多讲了。

2009年2月4日星期三

关于地产经纪网站流量监控（一）

本篇务虚。

1.和一位前辈聊天，他说网站应该三权分立，也就是说做流量监测的应该有独立的汇报机制。网站运营部门不应该自己监管自己。深以为是，做网站也是做公司，我一直认为流量对内是反映问题和反映成绩的，应该像公司财务一样由专门的部门监管，供决策层发现问题。

2.做网站，更重要的是做公司，不成功的网站很多，不见得是产品和定位有问题，是因为网站背后不是一家成功的公司。

成功的公司应该通过体制避免作弊和急功近利的短视行为，比如流量作弊。至少，自己公司内部要知道自己的真实流量情况。这个听起来很简单，但是网站往往无处不在人为误差。

在错误的流量数据上做出正确的判断，这个是在赌博。而把决策层推到赌桌上的，是愚蠢的流量考核任务和错误的公司架构。

3.流量监测，更深层次的是流量控制，首先是了解流量的流动方式，然后将网站的流量分配到最需要的地方，网站的核心生产力在于流量，网站的资金人才的投入都是围绕流量的，大部分企业关注资金和人员的配置情况，却不关心流量的分流情况。

4.如果要我选择接触一个网站的核心内容，第一位我想知道的是每个频道，每个页面，每个类目，每个级别的页面的流量结构。其次才是这个网站的销售产品盈利构成。

流量就是产能，销售金额只是产值。

衡量房产经纪网站的流量标准

2009年2月2日星期一

搜屋，安家，估家等几个网站停止关键字竞价

仅次于安居客搜索引擎关键字投放的搜屋，安家，估家网都停止了百度关键字竞价。同时也停止了谷歌的推广，现在还不知道是不是一个短期的调整。

搜屋网是上海最早开始采用百度关键字提高流量的网站，在安居客购买关键字之前，搜屋的关键字竞价排序都是第一位，一度还和安居客互相抬高过竞价。在春节期间，搜屋网就停止了关键字的投放，仅仅保留百度火热地带的投放。而今天从百度页面上看，已经完全停止投放。

安家网是上海的老牌房产网站，，并且长时间占领“上海二手房”等关键字的第二位。该网站春节期间还在投放关键字。

估家网就是以前的房价网，以房价评估为卖点，在春节期间，安居客没有购买的时段，他们的关键字排在第一位。

三者停止购买关键字共同的原因是关键字购买成本问题，但是可能还有其他方面的因素：

搜屋网开创了新的收费模式，活跃经纪人数量可能在减少，所以降低关键字的投入也是现有主网流量可以支撑点击，出于平和成本的考量。

估家网于春节前后开通了新房网，作为一个还在不断转型和寻求自己发展方向的网站，停止购买关键字有可能是处于放弃二手房或者说淡化二手房的考量。

安家网二手房方面的营收状况一直不是很理想，可能是迫于资金原因停止投入。

完全是无端猜测下，实际上我看到大家都不竞价了，第一反映是百度出问题了。。

update：安家和估家晚上就重新开始关键字竞价

2009年1月26日星期一

房产经纪网站到底有几个产品

刚刚看草根网的文章，突然想到，房产经纪网站到底有几个产品，一直以来，我谈的更多的是平台，不是产品。

房产经纪网站的产品应该是两部分，一个是给经纪人用的房源上传产品，一个是给用户看的房源查找产品。

新浪乐居的市场策略来说，是着重于前者，无论他们与房友软件的合作还是后台房源工具的设计，都是为了更好的方便经纪人上传房源，或者说上传符合网站要求的房源。

当然，乐居的特色找房，也就是他们所说的主题找房以及小区街景等方面的东西，是为了给用户看的房源查找产品，但是实际上对网友的查找用户体验优化并不理想。

我一直认为，从用户角度讲，房产网站要解决几个方面的问题，一个是如何保证房源在站内如何被搜索到，一个是如何保证房源在站内被点击到，一个是房源的转化量如何提高。

乐居的二手房网站，只能说是可能会提高房源转化为电话量的转化量，但是在搜索不优化的前提下，谈房源详情页的优化是没有意义的。

2009年1月21日星期三

房产经纪网站的几个SEO重点

这里不谈关键字优化的具体措施，关键字优化实际上是网站运营的一个部分，这里是从网站运作角度和营销角度考虑房产经纪网站的关键字优化。虽然现在大多数公司对于百度和谷歌的关键字竞价都有预算，但是良好的搜索引擎友好性是减轻对市场投放依赖必须要进行的，因为现在在网站上投放关键字实际上是有政策性的奉献存在的。

我认为房产经纪网站要着重考虑下面几个页面的关键字优化：

首先是首页，房产经纪网站的首页，考察首页的排名一个是网站的网站名字的排序。更重要的是“地区+二手房” “地区+租房”以及“二手房”“租房”这样关键字的优化，即使在购买关键字的前提下，这四个关键字也是优化的重点。不仅仅是流量角度考虑，更重要的是一个良好的细分市场关键字排名是对线下销售行为的有力支持。

其次是房源列表页，房源列表页是直接实现用户转化的页面，当然这个页面也是网友最关注的页面，一般来说，网站是希望进入一个类似汇总的页面，比如小区网的页面，而不是进入房源列表页，这样增加了网站的浏览量，同时也可以多样化网站流量。

最后是网络经纪人的个人页面，这样的页面有助于线下营销，而且对于实际的经纪人销售行为很有帮助，这样的关键字才是一个网站的长尾所在。也是最体现网站网店想法的关键字优化。

至于什么页面什么PR值，我看来是无所谓的事情，太多关注没有价值。

2009年1月18日星期日

波士堂081116孙耀振

文摘：

要从下属的角度考虑他们的需求。

人生只有先后，没有输赢。学历不重要，学力最重要。

有趣：

里面探讨的转型的痛苦。很有趣。

一个公司，转型是很正常的事情，孙在惠普经历了几次公司的转型，作为员工只能接受转型。

做一个可以适应转型的人。

2009年1月15日星期四

安居客进入新房市场的可能路线

安居客进入新房市场的必要性，根据公开资料，邵亦波掌握安居客51%的股份，经纬创投共注资了1200w美元，这样计算安居客市值接近2300万美元（接近1.5亿元人民币）(有网友这样的估值有错误，没有计入两轮融资的情况，不过不清楚具体的股权情况，所以就这样算算吧，）安居客的盈利理想，但是赢利并不理想，现在还处于纯消耗的状况，这样的状况下，寻找新的赢利模式和方法是09年安居客团队急待解决的问题。而作为针对网站的运营自然延伸，做新房最平稳的。

安居客要进入新房市场的旁证，安居客第二次融资过后，外部所有的宣传口径（包括卖房写真女事件营销）都是谈安居客是“购房平台”不仅仅专注于二手房的方面的宣传，最近几期的报纸宣传（今年安居客还没有进行报纸广告宣传）已经不再介绍经纪人，转为介绍社区图片产品和社区房价查询，以及购房平台的形象广告。

安居客进入新房市场的可能性，就上海市场经纪公司是重要的售房渠道，大的中介公司都会拿到开放商一手房代理销售，也就是经纪公司手中掌握的有新房的楼盘，安居客实际上是鼓励经纪人在网站上发布新房房源的（安居客的积分体系认可经纪人的新房代理合同），这部分房源量足够的话可以完成网站的内容填充。所以，无论从购房者还是内容提供者，安居客平台上已经具备了渗透新房的能力。

安居客进入新房市场的可能步调，首先是通过房产经纪发布新房房源进行统合，独立整理出一个频道。在积累了一定的口碑的情况下，从售楼先生和售楼小姐入手，也以网络经纪人的形式推广房源。（安居客在上海市场大客户都在搜房手上的情况下，通过针对经纪人的口碑营销占领了市场，在没有开发商客户资源的情况下，继续选择由下至上的营销手段也是不错的一个选项。）宣传上还是依靠购买百度和谷歌关键字就可以保证客户量，通过平台构建留住客户培养客户习惯。

2009年1月13日星期二

关于租房平台的构建

以前的文章谈过为什么不做二手房，做租房。

租房平台呈现下面的特点：

1.新流量大，流量季节性强。前者表明网站的品牌力对网友访问习惯影响没有二手房平台大，网友的跳出成本低，后者表明短期的针对性的宣传会取得不错的效果。

2.有出租房源的人群复杂，租房房源不仅仅把握在中介中，也把握到房东和二房东甚至网友手中。这点，由于不能得力的通过线下营销发力，对于平台上租房房源数量短期积累是个障碍。而没有租房房源数量的平台，将容易被网友放弃。

3.租房房源的分类较之二手房平台更加多样，不仅仅有租房，也有合租，约租，群租等等。

为此，我理想的租房平台可以这样：

1.租房的关键在于房源数量，不要仅仅局限于经纪人。要降低租房房源录入的门槛，让更多的人参与进来。上海的二房东是个很奇特的群体，当然房产经纪网站不能直接推广二房东，但是可以开辟免佣专区，诱导二房东进入网站发布房源。

2.租房的使用门槛较之二手房要更低，房源梳理要更加生活化，因为买二手房的时间周期长，网友实际上是对房产有了解的，租房不同，很多对房产没有关心的人第一次租房都会上网，网站提供诸如工作区域推荐住房片区，（比如陆家嘴工作的话推荐金桥三林北蔡张江等片区）这样的功能非常实用。

3.租房房源采用多标签，多搜索页面展示，提高房源的展示机会，而不是房源的访问深度。

2009年1月12日星期一

经纪网站店长角色的缺失

实际上，受到搜房帮产品的成功，一直以来我都认为经纪网站的门店网络营销是发布房源。但是实际上门店的网络营销并不是发布房源那么简单，发布房源仅仅是满足门店作为一个大公司营销单位的作用，没有体现其中作为基层管理单位的作用。

而安居客给门店经理的经纪人工作统计功能很好的解决了经纪网站中店长位置的缺失的问题，在网站满足了店长的管理需求，换句话说，这个产品使网络营销纳入到门店的日常工作当中。

该后台提供的主要信息是店长帐号下的经纪人的房源总数，推荐房源数，优质房源数，刷新百分比（这个是体现经纪人的工作情况的）房源点击数（这个是体现经纪人工作效果的）。

1）这样的产品让没有房源的店长也参与到网络营销当中，扩大了网络营销的操作者和参与者。

2）店长这部分人是一个公司承上启下的人，对上下两个方面都有发言权。从营销角度讲，这样的产品的有效推广也是接近经纪公司决策层的手段。对现有的安居客以从下至上的营销策略有补充意义。

3）因为将公司体系的管理纳入到产品当中，减轻了部分大型中介公司对于经纪人产品造成的跳单，做私单的担忧，保证了公司对于经纪人的掌控和管理。

4）网上发布房源，不仅仅是依靠经纪人的自我驱动或者说是经济公司市场部门的推动，而是门店管理者进行日常管理，这样的管理更加有效。这个在现在冷淡的行市下，可以保证经纪人产品房源数量的更新和使用。

5）店长较之经纪人素质更高，让他们参与到网络营销当中，培训将更加有效，可以提升整个行业经纪人的网络营销意识，驱动这个市场走向成熟。

2009年1月9日星期五

貌似租售情报网改版

先说点题外话，关于租售情报的域名，没有.com不说，.com.cn还是一个啥啥照明公司的域名。关键是英文像我这么差，域名要在myliving和myliveing之间犹豫一下。想起当年好像麦田说过，不看好占座网的域名，应为南方人可能占座的平翘舌很难分清楚，虽然具体例子可能有不同，但是也是有参详价值的。

以前觉得好域名是好记，现在米价贵了，好域名至少保证不拼错就好了。

下面说说他们改版我觉得称赞的地方

1.开辟荐房栏目

由网友提供自己购房需求，中介提供房源和置业参考。地址在http://www.myliving.cn/ask_house/recommend_list.php

2.快速查询功能的设置

导航位置的快速查询：引入了轨道，学区，主题等快速搜索概念。尤其还做了新政出台受益二手房推介的主题选房功能。

二手房首页主推低总价房源，最新降价楼盘

3.轨道房栏目改版

租售情报的轨道房栏目进行了改版http://www.myliving.cn/metro/index.htm，除了做了类似安居客轨道房产品的地图找房以外，比较有特色的是提供了轨道房受惠片区的房源查找。查找条件更加细化，贴近用户。

同时轨道房查询的结果页显示新房，二手房，租房的房源信息，整合了整个网站的房源信息。

4.具体的房源页通过标签统合在一起

房源详情页如：

http://2.myliving.cn/html/sale/20081227/533709.htm

http://2.myliving.cn/html/sale/20090107/535278.htm上半部分都可以显示房源标签，提供房源卖点，同时网站支持标签为基础的房源搜索。

5.seo方面

经纪人主页全部以二级域名显示如，http://j979.myliving.cn/

6.其他

注册页面不支持谷歌浏览器，为了注册，我异常伤感的重新下了个浏览器。

注册后发现还要审核，审核后还要短信通知，周六日他们不在工作日，估计我是通不过审核了。

实际上我注册的原因就是看看能不能申请到诸如mail.myliving.cn之类的经纪人域名

真的觉得这个网站构架很好，但是UED设计蛮一般的。

2009年1月8日星期四

还看不清视频看房网的发展方向

除了作为资讯的表现手段的视频栏目，这里主要谈下产品。视频对平台建设最大的帮助可能是与房源挂钩。但是现在模式并不成熟，部分网站专注于详细房源的看房信息，部分网站如新浪可能在做一个小区视频的数据库服务，当然在上海这样的城市在豪宅视频看房方面可能会延伸出特色服务，但是因为成本高制约客户量的问题，这一服务比较容易达到赢利瓶颈。

当然，视频可以作为我们服务的一部分存在，比如宣传经纪人，为付费经纪人做一个通用性的介绍讲话，这样的视频传阅率将会比较高，而且嵌入搜房logo，这样的视频对经纪人来说更加贴心，同时被其他网站转用的门槛更高，对我们产品本身推广也可以带来很多帮助。

下面是对现有几个房产站的简单分析，

国内的房产视频网站有http://bj.homev.cn/（有重庆和北京站），家和网（好像只有北京站）上海有一家专门做二手房视频http://www.homhow.com/，潘石屹做中介的弟弟潘石坚做的找房网曾经宣称要做视频看房，但是现在还没有产品上线。现在这个题材不错，（主要是因为国外视频网站融资效果比较好）但是个人认为该方面没有做的比较好的模式。

视频和房源产品可以在三个层面实现对接，按照片区，具体楼盘，具体房源。

对于片区视频来说，片区视频指向性较差，其中的内容价值不大。

对于楼盘来说，这部分楼盘视频是新房和二手房可以共用的，而且这样成规模的视频数据库暂时还是没有人做的，建立起来也是非常重要的资源。在以后技术条件允许的话，可能经纪人录入房源会逐步放视频，就像现在放照片一样。这样的数据库调用将会形成独占资源。

但是这个数据库的建设成本较高，易居中国做的是小区的照片，花费也是很可观，如果做楼盘视频的话，可能花费将会更大。新浪作为卖点之一的视频看房，也是以小区为单位的，如下面这个房源

http://mai.house.sina.com.cn/sh/details.php?id=87864

对于具体房源来说，这样的视频会直接激起网友的购房意向，为经纪人带来良好效果。但是这样视频拍摄的成本过高，可以作为服务之一提供（如视频看房网的拍摄是要另外收取费用的），这样的数据库的通用性较差，视频的再利用程度低，这样的数据库对搜房意义不大。最关键是成本高。视频看具体房源可能会在豪宅别墅方面有需求。视频也兼具观赏性和实用性。一套一百万的房子，全佣的情况下，经纪人可以得到4000元左右的佣金，视频费用高成本可能会提高经纪人使用该服务的门槛。

视频的提供源可以是两个方面，经纪人与我们网站。

从视频网站的角度来讲，国外更侧重于用户提供内容，国内则是靠运营商提供内容，这个是受访问习惯和经济情况影响的，短期内也是不会出现大的变化的，上面提到的房产视频网站都是声称做web2.0概念的，也就是用户提供内容，但是现在这样的行为还不现实。还是需要时机更加成熟。

所以上面谈的内容，都是按照由运营商提供视频来做的分析。随着市场的成熟，可能会出现更多的模式。

2009年1月7日星期三

实际上应该感谢竞争对手

年初曾经预计过整个经纪网站的收入，按照已有的估计一年经纪公司的广告费用大概是一个亿，一年的网站方面的投入大概是两千万。但是现在看来，市场在竞争中被网站做大了。

搜房网已经有的模式是针对门店和公司的搜房帮，很长一段时间里面搜房帮在中介中的知名度甚至大于搜房网，搜房帮是公司层面处于运营角度给予门店的广告支持。而随着搜屋和安居客在市场上推广的网络经纪人，原本把网络发布房源当成公司福利的经纪人，现在也会出钱做网络营销了。

房产经纪互联网络营销的蛋糕，被一个个新兴的网站做大了，经纪人的网络营销素质也提高了。过去的一年，新的模式在上海不断涌现，房产互联时代，因为竞争逐步走向成熟。

我很开心能够身处在竞争的前线，三十年后当我坐在壁炉旁边,我的孙子坐在我的膝上问我: '爷爷,你在上海滩当年风起云涌争做地产网站的时候做什么' 我不会不好意思的咳嗽一声说:'嗯, 你爷爷那时用马甲灌水打盘.' 不, 我可以看着他的眼睛说: '孩子, 你爷爷在那时每天做梦都在想怎么能从地产网站的死人堆里爬出来.'

2009年1月5日星期一

经纪网站如何杜绝虚假房源

今天去汉宇地产做经纪人的培训，里面有经纪人谈到安居客会对与平均价格有10%差距的房源进行后台审批发布，想来也就是为了提高房源质量以及真实程度。

我一直是对房产经纪网站杜绝虚假房源持反对态度的。不是我觉得不应该杜绝，是认为杜绝不了，从成本考量来看，一个网站如果标榜的自己房源是真的越厉害，那么在这个网站发布假房源的收益就越高，反之亦然，所以在房源真假之间，只能找到一个动态的平衡，不能完全杜绝掉假房源。

先谈两个概念。

一个是什么是房产经纪网站的角色，

我以前用的一个比喻是房产经纪网站是超市，房产经纪公司做的网站是专卖店。但是现在会说，房产经纪网站是一个农贸市场，里面有个个经纪公司开的摊位。超市和农贸市场的区别在于：

1.超市有独立的进货渠道，收取的是店家的入场费用，自己赚进货和出货的差价和入场费。现在的房产网站，并没有垄断进货渠道（房源）仅仅是提供展示的位置。所以收取的是入场费，而不是差价。

2.由于超市可以控制自己的货物渠道，超市以自己的品牌为商场内的产品作为担保。但是农贸市场并不完全对自己内部的摊位进行诚信承担业务，由于不拥有进货渠道的独占权利，所以也没有办法控制市场内货物的质量，只能够通过鼓励先进，打击后进增加货物质量。

从这个角度讲，房产经纪网站没有房源的渠道，也就没有对房源进行评判的标杆。

二，什么是房源的真实性。

房源的真实性由很多方面构成，存在不存在，产权情况，装修情况，经纪人电话真伪等很多方面，这些方面价格无疑是最明显的一个量，但是就是这么简单的一个变量，现在也很难进行控制。

还是由于房产经纪网站平台的角色原因，只能靠比较类似房源对于房源质量进行控制。但是房源是不具有可比性的，同一个小区房价也会有很大不同，比如景观，比如得房率，比如产权的情况（如被法院抵押）都会影响房价。很难有一个可以放之四海而皆准的标准来评定价格的真伪。

如何能尽量杜绝掉假房源呢？

回到刚开始谈的房产经纪网站的比喻，要么就是以网站统一进货渠道，控制不了房源，至少可以控制经纪人，如搜屋网现在进行的经纪人体系建设。要么就是要等经纪人网络发布房源逐步成熟起来，明白发布真实房源的甜头。自己主动去杜绝虚假房源。这个需要对经纪人进行长期的教育和培养。而这个体系的建立不是一个网站就能做到的。

对于虚假房源来说，很少见会出现一个经纪人在安居客上发真实房源，在搜房发虚假房源的，在现在市场覆盖率差不多的情况下，由于内容提供的都是经纪人，两个网站的房源质量不会相差很多的。最后引用恩格斯《共产主义原理》里面的一段话，我觉得对现在这个局势也很有借鉴意义。

“第十九个问题：这种革命能不能到单独在某个国家内发生呢？
答：不能。单是大工业建立了世界市场这一点，就把全球各国的人民，尤其是各文明国家的人民，彼此紧紧地联系起来，致使每一个国家的人民都受着另一个国家的事变的影响。此外，大工业使所有文明国家的社会发展得不相上下，以致于人们无论在什么地方，资产阶级和无产阶级都成了社会上两个起决定作用的阶级，它们之间的斗争成了我们这一时代的主要斗争。因此，共产主义革命将不仅是一个国家的革命，而将在一切文明国家里，即至少在英国、美国、法国、德国同时发生。在这些国家的每一个国家中，共产主义革命发展得较快或较慢，要看这个国家是否工业较发达，财富积累较多，以及生产力较高而定。因此，在德国实现共产主义革命最慢最困难，在英国最快最容易。共产主义革命也会大大影响世界上其他国家，会完全改变并特别加速它们原来的发展进程。它是世界性的革命，所以将有世界性的活动场所。”（马克斯恩格斯选集第一卷721页）。