菜刀——努力加油，在路上: 2009/01

2009年1月26日星期一

房产经纪网站到底有几个产品

刚刚看草根网的文章，突然想到，房产经纪网站到底有几个产品，一直以来，我谈的更多的是平台，不是产品。

房产经纪网站的产品应该是两部分，一个是给经纪人用的房源上传产品，一个是给用户看的房源查找产品。

新浪乐居的市场策略来说，是着重于前者，无论他们与房友软件的合作还是后台房源工具的设计，都是为了更好的方便经纪人上传房源，或者说上传符合网站要求的房源。

当然，乐居的特色找房，也就是他们所说的主题找房以及小区街景等方面的东西，是为了给用户看的房源查找产品，但是实际上对网友的查找用户体验优化并不理想。

我一直认为，从用户角度讲，房产网站要解决几个方面的问题，一个是如何保证房源在站内如何被搜索到，一个是如何保证房源在站内被点击到，一个是房源的转化量如何提高。

乐居的二手房网站，只能说是可能会提高房源转化为电话量的转化量，但是在搜索不优化的前提下，谈房源详情页的优化是没有意义的。

2009年1月21日星期三

房产经纪网站的几个SEO重点

这里不谈关键字优化的具体措施，关键字优化实际上是网站运营的一个部分，这里是从网站运作角度和营销角度考虑房产经纪网站的关键字优化。虽然现在大多数公司对于百度和谷歌的关键字竞价都有预算，但是良好的搜索引擎友好性是减轻对市场投放依赖必须要进行的，因为现在在网站上投放关键字实际上是有政策性的奉献存在的。

我认为房产经纪网站要着重考虑下面几个页面的关键字优化：

首先是首页，房产经纪网站的首页，考察首页的排名一个是网站的网站名字的排序。更重要的是“地区+二手房” “地区+租房”以及“二手房”“租房”这样关键字的优化，即使在购买关键字的前提下，这四个关键字也是优化的重点。不仅仅是流量角度考虑，更重要的是一个良好的细分市场关键字排名是对线下销售行为的有力支持。

其次是房源列表页，房源列表页是直接实现用户转化的页面，当然这个页面也是网友最关注的页面，一般来说，网站是希望进入一个类似汇总的页面，比如小区网的页面，而不是进入房源列表页，这样增加了网站的浏览量，同时也可以多样化网站流量。

最后是网络经纪人的个人页面，这样的页面有助于线下营销，而且对于实际的经纪人销售行为很有帮助，这样的关键字才是一个网站的长尾所在。也是最体现网站网店想法的关键字优化。

至于什么页面什么PR值，我看来是无所谓的事情，太多关注没有价值。

2009年1月18日星期日

波士堂081116孙耀振

文摘：

要从下属的角度考虑他们的需求。

人生只有先后，没有输赢。学历不重要，学力最重要。

有趣：

里面探讨的转型的痛苦。很有趣。

一个公司，转型是很正常的事情，孙在惠普经历了几次公司的转型，作为员工只能接受转型。

做一个可以适应转型的人。

2009年1月15日星期四

安居客进入新房市场的必要性，根据公开资料，邵亦波掌握安居客51%的股份，经纬创投共注资了1200w美元，这样计算安居客市值接近2300万美元（接近1.5亿元人民币）(有网友这样的估值有错误，没有计入两轮融资的情况，不过不清楚具体的股权情况，所以就这样算算吧，）安居客的盈利理想，但是赢利并不理想，现在还处于纯消耗的状况，这样的状况下，寻找新的赢利模式和方法是09年安居客团队急待解决的问题。而作为针对网站的运营自然延伸，做新房最平稳的。

安居客要进入新房市场的旁证，安居客第二次融资过后，外部所有的宣传口径（包括卖房写真女事件营销）都是谈安居客是“购房平台”不仅仅专注于二手房的方面的宣传，最近几期的报纸宣传（今年安居客还没有进行报纸广告宣传）已经不再介绍经纪人，转为介绍社区图片产品和社区房价查询，以及购房平台的形象广告。

安居客进入新房市场的可能性，就上海市场经纪公司是重要的售房渠道，大的中介公司都会拿到开放商一手房代理销售，也就是经纪公司手中掌握的有新房的楼盘，安居客实际上是鼓励经纪人在网站上发布新房房源的（安居客的积分体系认可经纪人的新房代理合同），这部分房源量足够的话可以完成网站的内容填充。所以，无论从购房者还是内容提供者，安居客平台上已经具备了渗透新房的能力。

安居客进入新房市场的可能步调，首先是通过房产经纪发布新房房源进行统合，独立整理出一个频道。在积累了一定的口碑的情况下，从售楼先生和售楼小姐入手，也以网络经纪人的形式推广房源。（安居客在上海市场大客户都在搜房手上的情况下，通过针对经纪人的口碑营销占领了市场，在没有开发商客户资源的情况下，继续选择由下至上的营销手段也是不错的一个选项。）宣传上还是依靠购买百度和谷歌关键字就可以保证客户量，通过平台构建留住客户培养客户习惯。

2009年1月13日星期二

关于租房平台的构建

以前的文章谈过为什么不做二手房，做租房。

租房平台呈现下面的特点：

1.新流量大，流量季节性强。前者表明网站的品牌力对网友访问习惯影响没有二手房平台大，网友的跳出成本低，后者表明短期的针对性的宣传会取得不错的效果。

2.有出租房源的人群复杂，租房房源不仅仅把握在中介中，也把握到房东和二房东甚至网友手中。这点，由于不能得力的通过线下营销发力，对于平台上租房房源数量短期积累是个障碍。而没有租房房源数量的平台，将容易被网友放弃。

3.租房房源的分类较之二手房平台更加多样，不仅仅有租房，也有合租，约租，群租等等。

为此，我理想的租房平台可以这样：

1.租房的关键在于房源数量，不要仅仅局限于经纪人。要降低租房房源录入的门槛，让更多的人参与进来。上海的二房东是个很奇特的群体，当然房产经纪网站不能直接推广二房东，但是可以开辟免佣专区，诱导二房东进入网站发布房源。

2.租房的使用门槛较之二手房要更低，房源梳理要更加生活化，因为买二手房的时间周期长，网友实际上是对房产有了解的，租房不同，很多对房产没有关心的人第一次租房都会上网，网站提供诸如工作区域推荐住房片区，（比如陆家嘴工作的话推荐金桥三林北蔡张江等片区）这样的功能非常实用。

3.租房房源采用多标签，多搜索页面展示，提高房源的展示机会，而不是房源的访问深度。

2009年1月12日星期一

经纪网站店长角色的缺失

实际上，受到搜房帮产品的成功，一直以来我都认为经纪网站的门店网络营销是发布房源。但是实际上门店的网络营销并不是发布房源那么简单，发布房源仅仅是满足门店作为一个大公司营销单位的作用，没有体现其中作为基层管理单位的作用。

而安居客给门店经理的经纪人工作统计功能很好的解决了经纪网站中店长位置的缺失的问题，在网站满足了店长的管理需求，换句话说，这个产品使网络营销纳入到门店的日常工作当中。

该后台提供的主要信息是店长帐号下的经纪人的房源总数，推荐房源数，优质房源数，刷新百分比（这个是体现经纪人的工作情况的）房源点击数（这个是体现经纪人工作效果的）。

1）这样的产品让没有房源的店长也参与到网络营销当中，扩大了网络营销的操作者和参与者。

2）店长这部分人是一个公司承上启下的人，对上下两个方面都有发言权。从营销角度讲，这样的产品的有效推广也是接近经纪公司决策层的手段。对现有的安居客以从下至上的营销策略有补充意义。

3）因为将公司体系的管理纳入到产品当中，减轻了部分大型中介公司对于经纪人产品造成的跳单，做私单的担忧，保证了公司对于经纪人的掌控和管理。

4）网上发布房源，不仅仅是依靠经纪人的自我驱动或者说是经济公司市场部门的推动，而是门店管理者进行日常管理，这样的管理更加有效。这个在现在冷淡的行市下，可以保证经纪人产品房源数量的更新和使用。

5）店长较之经纪人素质更高，让他们参与到网络营销当中，培训将更加有效，可以提升整个行业经纪人的网络营销意识，驱动这个市场走向成熟。

2009年1月9日星期五

貌似租售情报网改版

先说点题外话，关于租售情报的域名，没有.com不说，.com.cn还是一个啥啥照明公司的域名。关键是英文像我这么差，域名要在myliving和myliveing之间犹豫一下。想起当年好像麦田说过，不看好占座网的域名，应为南方人可能占座的平翘舌很难分清楚，虽然具体例子可能有不同，但是也是有参详价值的。

以前觉得好域名是好记，现在米价贵了，好域名至少保证不拼错就好了。

下面说说他们改版我觉得称赞的地方

1.开辟荐房栏目

由网友提供自己购房需求，中介提供房源和置业参考。地址在http://www.myliving.cn/ask_house/recommend_list.php

2.快速查询功能的设置

导航位置的快速查询：引入了轨道，学区，主题等快速搜索概念。尤其还做了新政出台受益二手房推介的主题选房功能。

二手房首页主推低总价房源，最新降价楼盘

3.轨道房栏目改版

租售情报的轨道房栏目进行了改版http://www.myliving.cn/metro/index.htm，除了做了类似安居客轨道房产品的地图找房以外，比较有特色的是提供了轨道房受惠片区的房源查找。查找条件更加细化，贴近用户。

同时轨道房查询的结果页显示新房，二手房，租房的房源信息，整合了整个网站的房源信息。

4.具体的房源页通过标签统合在一起

房源详情页如：

http://2.myliving.cn/html/sale/20081227/533709.htm

http://2.myliving.cn/html/sale/20090107/535278.htm上半部分都可以显示房源标签，提供房源卖点，同时网站支持标签为基础的房源搜索。

5.seo方面

经纪人主页全部以二级域名显示如，http://j979.myliving.cn/

6.其他

注册页面不支持谷歌浏览器，为了注册，我异常伤感的重新下了个浏览器。

注册后发现还要审核，审核后还要短信通知，周六日他们不在工作日，估计我是通不过审核了。

实际上我注册的原因就是看看能不能申请到诸如mail.myliving.cn之类的经纪人域名

真的觉得这个网站构架很好，但是UED设计蛮一般的。

2009年1月8日星期四

还看不清视频看房网的发展方向

除了作为资讯的表现手段的视频栏目，这里主要谈下产品。视频对平台建设最大的帮助可能是与房源挂钩。但是现在模式并不成熟，部分网站专注于详细房源的看房信息，部分网站如新浪可能在做一个小区视频的数据库服务，当然在上海这样的城市在豪宅视频看房方面可能会延伸出特色服务，但是因为成本高制约客户量的问题，这一服务比较容易达到赢利瓶颈。

当然，视频可以作为我们服务的一部分存在，比如宣传经纪人，为付费经纪人做一个通用性的介绍讲话，这样的视频传阅率将会比较高，而且嵌入搜房logo，这样的视频对经纪人来说更加贴心，同时被其他网站转用的门槛更高，对我们产品本身推广也可以带来很多帮助。

下面是对现有几个房产站的简单分析，

国内的房产视频网站有http://bj.homev.cn/（有重庆和北京站），家和网（好像只有北京站）上海有一家专门做二手房视频http://www.homhow.com/，潘石屹做中介的弟弟潘石坚做的找房网曾经宣称要做视频看房，但是现在还没有产品上线。现在这个题材不错，（主要是因为国外视频网站融资效果比较好）但是个人认为该方面没有做的比较好的模式。

视频和房源产品可以在三个层面实现对接，按照片区，具体楼盘，具体房源。

对于片区视频来说，片区视频指向性较差，其中的内容价值不大。

对于楼盘来说，这部分楼盘视频是新房和二手房可以共用的，而且这样成规模的视频数据库暂时还是没有人做的，建立起来也是非常重要的资源。在以后技术条件允许的话，可能经纪人录入房源会逐步放视频，就像现在放照片一样。这样的数据库调用将会形成独占资源。

但是这个数据库的建设成本较高，易居中国做的是小区的照片，花费也是很可观，如果做楼盘视频的话，可能花费将会更大。新浪作为卖点之一的视频看房，也是以小区为单位的，如下面这个房源

http://mai.house.sina.com.cn/sh/details.php?id=87864

对于具体房源来说，这样的视频会直接激起网友的购房意向，为经纪人带来良好效果。但是这样视频拍摄的成本过高，可以作为服务之一提供（如视频看房网的拍摄是要另外收取费用的），这样的数据库的通用性较差，视频的再利用程度低，这样的数据库对搜房意义不大。最关键是成本高。视频看具体房源可能会在豪宅别墅方面有需求。视频也兼具观赏性和实用性。一套一百万的房子，全佣的情况下，经纪人可以得到4000元左右的佣金，视频费用高成本可能会提高经纪人使用该服务的门槛。

视频的提供源可以是两个方面，经纪人与我们网站。

从视频网站的角度来讲，国外更侧重于用户提供内容，国内则是靠运营商提供内容，这个是受访问习惯和经济情况影响的，短期内也是不会出现大的变化的，上面提到的房产视频网站都是声称做web2.0概念的，也就是用户提供内容，但是现在这样的行为还不现实。还是需要时机更加成熟。

所以上面谈的内容，都是按照由运营商提供视频来做的分析。随着市场的成熟，可能会出现更多的模式。

2009年1月7日星期三

实际上应该感谢竞争对手

年初曾经预计过整个经纪网站的收入，按照已有的估计一年经纪公司的广告费用大概是一个亿，一年的网站方面的投入大概是两千万。但是现在看来，市场在竞争中被网站做大了。

搜房网已经有的模式是针对门店和公司的搜房帮，很长一段时间里面搜房帮在中介中的知名度甚至大于搜房网，搜房帮是公司层面处于运营角度给予门店的广告支持。而随着搜屋和安居客在市场上推广的网络经纪人，原本把网络发布房源当成公司福利的经纪人，现在也会出钱做网络营销了。

房产经纪互联网络营销的蛋糕，被一个个新兴的网站做大了，经纪人的网络营销素质也提高了。过去的一年，新的模式在上海不断涌现，房产互联时代，因为竞争逐步走向成熟。

我很开心能够身处在竞争的前线，三十年后当我坐在壁炉旁边,我的孙子坐在我的膝上问我: '爷爷,你在上海滩当年风起云涌争做地产网站的时候做什么' 我不会不好意思的咳嗽一声说:'嗯, 你爷爷那时用马甲灌水打盘.' 不, 我可以看着他的眼睛说: '孩子, 你爷爷在那时每天做梦都在想怎么能从地产网站的死人堆里爬出来.'

2009年1月5日星期一

经纪网站如何杜绝虚假房源

今天去汉宇地产做经纪人的培训，里面有经纪人谈到安居客会对与平均价格有10%差距的房源进行后台审批发布，想来也就是为了提高房源质量以及真实程度。

我一直是对房产经纪网站杜绝虚假房源持反对态度的。不是我觉得不应该杜绝，是认为杜绝不了，从成本考量来看，一个网站如果标榜的自己房源是真的越厉害，那么在这个网站发布假房源的收益就越高，反之亦然，所以在房源真假之间，只能找到一个动态的平衡，不能完全杜绝掉假房源。

先谈两个概念。

一个是什么是房产经纪网站的角色，

我以前用的一个比喻是房产经纪网站是超市，房产经纪公司做的网站是专卖店。但是现在会说，房产经纪网站是一个农贸市场，里面有个个经纪公司开的摊位。超市和农贸市场的区别在于：

1.超市有独立的进货渠道，收取的是店家的入场费用，自己赚进货和出货的差价和入场费。现在的房产网站，并没有垄断进货渠道（房源）仅仅是提供展示的位置。所以收取的是入场费，而不是差价。

2.由于超市可以控制自己的货物渠道，超市以自己的品牌为商场内的产品作为担保。但是农贸市场并不完全对自己内部的摊位进行诚信承担业务，由于不拥有进货渠道的独占权利，所以也没有办法控制市场内货物的质量，只能够通过鼓励先进，打击后进增加货物质量。

从这个角度讲，房产经纪网站没有房源的渠道，也就没有对房源进行评判的标杆。

二，什么是房源的真实性。

房源的真实性由很多方面构成，存在不存在，产权情况，装修情况，经纪人电话真伪等很多方面，这些方面价格无疑是最明显的一个量，但是就是这么简单的一个变量，现在也很难进行控制。

还是由于房产经纪网站平台的角色原因，只能靠比较类似房源对于房源质量进行控制。但是房源是不具有可比性的，同一个小区房价也会有很大不同，比如景观，比如得房率，比如产权的情况（如被法院抵押）都会影响房价。很难有一个可以放之四海而皆准的标准来评定价格的真伪。

如何能尽量杜绝掉假房源呢？

回到刚开始谈的房产经纪网站的比喻，要么就是以网站统一进货渠道，控制不了房源，至少可以控制经纪人，如搜屋网现在进行的经纪人体系建设。要么就是要等经纪人网络发布房源逐步成熟起来，明白发布真实房源的甜头。自己主动去杜绝虚假房源。这个需要对经纪人进行长期的教育和培养。而这个体系的建立不是一个网站就能做到的。

对于虚假房源来说，很少见会出现一个经纪人在安居客上发真实房源，在搜房发虚假房源的，在现在市场覆盖率差不多的情况下，由于内容提供的都是经纪人，两个网站的房源质量不会相差很多的。最后引用恩格斯《共产主义原理》里面的一段话，我觉得对现在这个局势也很有借鉴意义。

“第十九个问题：这种革命能不能到单独在某个国家内发生呢？
答：不能。单是大工业建立了世界市场这一点，就把全球各国的人民，尤其是各文明国家的人民，彼此紧紧地联系起来，致使每一个国家的人民都受着另一个国家的事变的影响。此外，大工业使所有文明国家的社会发展得不相上下，以致于人们无论在什么地方，资产阶级和无产阶级都成了社会上两个起决定作用的阶级，它们之间的斗争成了我们这一时代的主要斗争。因此，共产主义革命将不仅是一个国家的革命，而将在一切文明国家里，即至少在英国、美国、法国、德国同时发生。在这些国家的每一个国家中，共产主义革命发展得较快或较慢，要看这个国家是否工业较发达，财富积累较多，以及生产力较高而定。因此，在德国实现共产主义革命最慢最困难，在英国最快最容易。共产主义革命也会大大影响世界上其他国家，会完全改变并特别加速它们原来的发展进程。它是世界性的革命，所以将有世界性的活动场所。”（马克斯恩格斯选集第一卷721页）。