2008年12月31日星期三

为啥说不搞二手房 搞租房

昨天扔了两张图上来,其实是对自己想法的记载,田春峰兄说方法不准确,这个我承认其实谈不上啥方法,只是查到了,顺手丢上来了。
我说搞租房是因为下面的原因。

1.二手房成交周期长,而且二手房成交过程中解决了客户来源并不能解决后续的过户,贷款等问题,租房的成交周期短,而且信息发布占到整个成交过程中非常重要的一部分内容。网站的价值在租房平台上可以得到体现。

2.政策层面,和住房有关的东西,都是政策敏感的行业,租房是绝对的刚性需求,在经济形势不好的情态下,做租房更安全,不会因为政策造成市场过冷。从行业选择的角度来说,租房也是一个很好的选项。

3.市场层面,中介在淡季是靠租单来过日子的,这个时候做好租房,有利于笼络人心,在二手房供求旺盛的时候,转做二手房也是不错的选项。

4.租房平台和二手房平台实际上是两个平台,租房对房源量的要求更高,而且访问者对价格的区间差别并不大,(这个可以做广告的精准投放),刚起步的小网站,做做租房,省钱见效还快

这里随便说句,其实很意外在这里看到5G的人,呵呵

2008年12月25日星期四

房产经纪类网站的核心竞争力是什么?

资金。。是第一位的。。这个不用说,与其去做一个产品,不如把产品外包出来。
第二是产品

为什么说是产品

我不想说什么用户体验等等的东西。

产品是一个企业最容易掌控的资源。
也是开拓市场最容易复制的核心。
而容易复制的最大好处就是可以实现盈利的突增。

2008年12月23日星期二

上海学生上什么网站?

顺手总计了下

没有列举全国性的网站 如51job等
上海没有举足轻重的校园论坛 如北大莫名 水木清华 一塌糊涂等等
没有列举全国性知名培训机构的地址 如新东方等
没有列举全国性知名的考研网站 如bbs.kaoyan.com bbs.freekaoyan.com
 
校园论坛类
上海交大饮水思源站  bbs.sjtu.edu.cn
复旦日月光华站 http://bbs.fudan.edu.cn
财大校友论坛 http://www.shufe.org/bbs/Boards.asp
上海大学 自在居 http://www.shu.org.cn/bbs
上海理工随感 http://bbs.wish365.com
同济大学 http://bbs.tongji.net
上海海事大学http://www.smuzone.com/bbs
上海大学 上大.net http://www.shangda.net
同济大学 同舟共济 http://bbs.tongji.edu.cn
上海音乐学院 申音论坛 http://www.songing.net
 
大学城论坛
奉贤大学城
http://bbs.mooncun.com
松江大学城
http://bbs.yunjian.com
南汇大学城
http://bbs.joyuc.com
张江大学城
http://www.eshu.org
松江大学城
 
英语类
沪江 http://www.hjenglish.com
 
考研类
复旦考研考博网
http://www.kaoyanfudan.com/
上海交大考研考博网 
http://www.jiaodakaoyan.com/
上外考研网  
http://www.shangwaikaoyan.com/
华东政法考研网  
http://www.ecuplkaoyan.com/
华师大考研考博网  
http://www.ecnukaoyan.com/
同济考研考博网论坛
 
工作类
上海招聘网 http://www.shjob.cn
上海大学生求职驿站 http://www.shjobhotel.com/
 
兼职类
阳光家教 http://www.ygjj.com
上海培人家教 http://www.peiren.com
银苹果上海家教  http://www.yinpingguo.com
天天家教 http://www.ttgood.com/shanghai
第一家教上海 http://www.letsno1.cn

安居客难道在做事件营销?

最近网上开始传“卖房写真女”的照片,最开始似乎是从18号开始散播的,主要是发有安居客logo的图片,软文类似于:
上班先来无事看看房子,年底准备买房结婚。在安居客网站上一个经纪人的店铺吸引了我。他里面的房源大部分是有真人在里面。美女写真?
等等
谷歌“卖房写真女”可以看到655000以上的网页,http://www.google.cn/search?sourceid=navclient&hl=zh-CN&ie=UTF-8&rlz=1T4GZHZ_zh-CNCN234CN234&q=%e5%8d%96%e6%88%bf%e5%86%99%e7%9c%9f%e5%a5%b3
百度“卖房写真女”可以看到3200多网页,(谷歌的收录要比百度快)http://www.baidu.com/baidu?sr=661607E5B85D2DED87D76FF0E9871F077686406C&tn=nanlingcb&word=%C2%F4%B7%BF%D0%B4%D5%E6%C5%AE&bar=0
这个是按照图中名字找到的北京经纪人地址http://store17219.anjuke.com/
这个是有美女的地址
http://beijing.anjuke.com/v2/prop/view/2188663
http://beijing.anjuke.com/v2/prop/view/2664596
天涯,mop,大旗,铁血都有相关的文章。
现在还不知道这个是安居客方面做的事件营销,还真的是网友自发发现,不过相信安居客发现这个事情后也会推波助澜下的。

2008年12月22日星期一

不同网站个人房源处理方式

1.同城信息类网站:
网站综述
58,赶集,口碑网,这样的网站都是国内模仿Craigslist,主要做同城信息发布,个人房源发布仅仅是作为自己的产品线完善存在的,不以盈利为目的,但是访问流量巨大,访问的人也是比较在意中介费用的。
网站特征
这样的网站具备这样的特征,访问的新鲜流量巨大,网上信息流活跃,但是集中在中低端的房源,访问人群的购买力有限,信息资源上不具备独占性。这样的网站冲击最大的是租赁平台构建,(当然我一向是认为租赁平台和二手房交易平台是两个平台)
用户使用习惯而言,是排斥中介的,现下的这样的平台,还不能构成C2C转向类似搜房构建的B2C平台的流量机会,同时,这样的网站暂时也没有必要去改变自己的定位
机会分析
实际上,这样论坛最重要的资源不是房源的更新量,而是用户的访问习惯,但是这个是他们商业模式的核心部分,对于我们来说没有互换和渗透的价值。
房源的更新是第二位的资源,可以用以补充我网个人房源数量,这个也是一直在做的东西,不多说了。
如果比较大的合作的话,可以促成这样的网站和我网进行合作,在C2C不能满足用户需求的时候,引导进入我们搭建的B2C平台。
2.房产经纪交易平台
网站综述
搜屋和安居客的房产经纪交易平台,采用的是让业主在网上对经纪人进行挂牌委托的模式,所以在本小结分析,超级经纪人网的方式有更多借鉴意义,所以单独列一小结分析。
产品定位
两个网站都是将房东挂牌给经纪人作为经纪人产品的一个服务项目存在的。实际上挂牌成功率还是很高的,一直以来房产网站只能解决客户来源问题,但是房东问题并没有得到很好的解决。
但是随着市场从卖方市场逐步转向买方市场,房东挂牌本身也存在着一定需求。
这部分需要解决的问题是如何让房东产生这样的访问习惯。首先要认知到网站有这样的产品存在,进而才能采用
需要解决的问题
1)流量带入问题,上网的找房的市场逐步培育成功,房东挂牌的习惯还是养成过程中,这个过程中,出于市场优势的网站采取跟进就好,没必要培养市场。流量引入在没有业主论坛的情况下也不容易实现精准引入。初期的宣传投放可能性价比会比较低。
2)门槛较低,实际上,这个产品是依托经纪人平台和网站服务的,产品本身不具有独占性和替代性,后进者上线这个产品就可以比较容易的进入市场。暂时还没看出来这个产品有什么门槛。
3.超级经纪人网的个人房源处理
超级经纪人网的个人房源是作为经纪人后台的一个辅助功能存在的,付费后可以在经纪人后台按照条件搜索房源。

这样做的好处是,
1.实际上网站仅仅是提供了一个数据查找功能,开发门槛低,但是对经纪人来说,这个功能非常实用。
2.如果房东的委托,相当于一个房东的信息只能被一个人看到,但是这样查找形式,房东的信息可以被使用多次,增加了房源的使用力度。

2008年12月19日星期五

搜屋网的客户管理系统

简单的说,对于房产经纪网站来说,短信平台面向的是两个方面的人群,购房者和经纪人,通常的网站进行维护的是购房者,对经纪人的维护更多是简单的企业形象宣传,很少有将面向经纪人的短信平台作为房产经纪网站服务提供给经纪人的就其本质来说,短信平台的介入,实际上是对于用户手机号码数据库的管理方式。
搜屋推出了一个非常复杂的客户管理体系,用以监测搜屋的成单情况,以及经纪人的电话量。
搜屋网引入了消费者保护计划,网友打电话不是直接打经纪人的电话,而是通过搜屋的呼叫转移中心转接,相当于搜屋在其中充当一个经纪人的客户管理的角色。那么依托这个系统,搜屋网实际上掌握了哪个网友联系了哪个经纪人,而且了解了哪个网友联系了哪个经纪人,前者可以作为制衡经纪人的手段,同时可以作为附加服务提供给经纪人被联系的号码,后者则可以通过分析联系经纪人的房源特征对该号码进行精准营销。
实际上,上海已经接到过网友的问问题,说搜屋网会发他闸北(上海一个片区的)房源信息,可能这个是对方开始短信营销的开始。
搜屋网的经纪人分为两类,参加“诚信通”的经纪人,未参加“诚信通”的经纪人。网友分为两类,一类是没有在搜屋注册的网友,一类是在搜屋上注册的网友,(注册的条件是真实手机号)
对于参与“诚信通”的经纪人,将不在房源显示他们的手机号码,而显示搜屋提供的一个免费呼入电话
1)未注册用户拨打这样的电话,搜屋将把呼入的号码在电话结束过后用短消息形式发给经纪人。经纪人也可以通过自己的后台查询呼入的手机情况,因为没有搜屋的参与保障计划的付费账号,现在还不清楚这样的监测是以每条房源的电话量还是以每个经纪人的电话为数据提供给经纪人。
2)已经注册的用户拨打这样的经纪人的账号,将可以在自己后台看到自己拨打过电话联系的经纪人的电话和情况,作为自己在网上找房的数据。据称搜屋会根据电话拨打的情况,发布对应片区的消息。
其他网站还没有将短信平台引入用户维护当中,现在仅仅是作为一个广告投放方式存在,无论从内容上还是具体操作上还是有提升的空间的。

2008年12月18日星期四

洛克菲勒留给儿子的38封信(摘)

机会永远都会不平等,但结果却可能平等。

而出身低贱的人因迫切需要解救自身,便会积极发挥创意和能力,且珍视和抢占各种机会。我还观察到,富家子弟缺乏贫贱之人的那种要拯救自己的野心,也只得祈祷上帝赐予他成就了。



每个人都是他自己命运的设计者和建筑师。

我不靠天赐的运气活着,但我靠策划运气发达。

等待运气的时候,要知道如何引导运气;设计运气,就是设计人生。

我不靠天赐的运气活着,但我靠策划运气发达。

你需要勤于思考、做事小心,能够看到事物中一切可能存在的危险和机遇,同时又要像一个棋手那样研究所有可能危及你霸主地位的各种战略。



我们劳苦的最高报酬,不在于我们所获得的,而在于我们会因此成为什么。

坏习惯能摆布我们,左右成败。它很容易养成,但却很难伺候。

看看那些庸庸碌碌的普通人,你就会发现,他们都有在被动的活着,他们说的远比做的多,甚至只说不做。但他们几乎个个都是找借口的行家,他们会找各种借口来拖延,直到最后他们证明这件事不应该、没有能力去做或已经来不及了为止

我还没听过有人因为没有打扰别人、没有采取行动或要等别人下令才做事而受到赞扬的。

任何竞争都不是一场轻松的游戏,而是活力十足、需要密切注意、不断做出决定的游戏,否则,稍不留神你就输了。



优秀的人在竞技中想的不是输了我会怎样,而是要成为胜利者我应该做什么。
不论是自动自发者还是被动的人,都是习惯使然。习惯有如绳索,我们每天纺织一根绳索,最后它粗大得无法折断。习惯的绳索不是带领我们到高峰就是引领我们到低谷,这主得看好习惯或坏习惯了。坏习惯能摆布我们、左右成败,它很容易养成,但却很难伺候。好习惯很难养成,但很容易维持下去。

失败是一种学习经历,你可让它变成墓碑,也可以让它变成踏脚石。



除非你放弃,否则你就不会被打垮。

有太多的人高估他们所欠缺的,却又低估了他们所拥有的。



命运要由自己去开创,真心希望的东西一定要想方设法去得到。

贪心没有什么不好,我认为贪心是件好事,人人都可以贪心。从贪心开始,才会有希望!



全力公平、无情的追求胜利。



智慧之书的第一章,也是最后一章,就是天下没有白吃的午餐。

装傻带给你的好处很多很多。装傻的含义,是摆低姿态,变得谦虚,换句话说,就是瞒住你的聪明。越是聪明的人越有装傻的必要,因为就像那句格言所说的——越是成熟的稻子,越垂下稻穗。



你要不是赢家你就是在自暴自弃

想成大事却不懂得思考的大脑,也就是一桶廉价的糨糊而已。



每一个渴望成功的人都应该认识到,成功的种子就撒在你自己身边。

从贫穷通往富裕的道路永远是畅通的,重要的是你要坚信:我就是我最大的资本。你要锻炼信念,不停地探究迟疑的原因,直到信念取代了怀疑。你要知道,你自己不相信的事,你无法达成;信念是带你前进的力量。”

你的钻石不在遥远的高山与大海之间,如果你决心去挖掘,钻石就在你家用后院。重要的是要真诚地相信自己。



你拥有的东西越多,力量就越大。

每个人都有享受掌声与喝彩的时候,那或者是在肯定我们的成就,或者是在肯定我们的品质、从格与道德;也有遭受攻击的侮辱的时候,除去恶意,我想我们之所以会遭受侮辱,是因为我们的能力欠佳,这种能力可能与做人有关,也可能与做事有关,总之不构成他人的尊重。所以,我想说,蒙辱不是件坏事,如果你是一个知道冷静反思的人,或许就会认为侮辱是测量能力的标尺,我就是这样做的。



做交易的秘诀在于,你要知道不能交易什么和可以交易什么。

建立在生意上的友谊远胜过建立在友谊上的生意。
往上爬的时候要对别人好一点,因为你走下坡的时候会碰到他们



对于一个胸怀大志的人而言,保持必要的屈从与忍耐,恰恰是一条屡试不爽的成功策略。追溯过往,曾经我忍耐过许多,也因忍耐得到过许多。

忍耐不是盲目的容忍,你需要冷静地考量情势,要知道你的决定是否会偏离或加害你的目标。

在这个世界上而要我们忍耐的人和事太多太多,而引诱我们感情用事的人和事也太多太多。所以,你要修炼自己管理情绪和控制感情的能力,要注意在做决策时不要受感情左右,而是完全根据需要来做决定,要永远知道自己想要什么。你还需要知道,在机会的世界里,没有太多的机会可以争取,如果你真的想成功,你一定要掌握并保护自己的机会,更要设法抢夺别人的机会。



找出把事情做得更好的方法,是将任何事情做成的保证。这不需要有超人的智慧,重要的是要相信能把事情做成,要有这种信念。



我从不像有些人那样夸大目标的作用,却异常重视目的的功能。在我看来,目的是驱动我们潜能的关键,是主导一切的力量,它可以影响我们的行为,激励我们制造达到目的的手段。明确、果断的目的,更会让我们专注于所选择的方向,并尽力达成目标。

当问题出现时,我不会感到愤恨不满,我只是在想:怎么能让情势好转起来?采取什么行动可以补救或是修复我们的失误?积极地选择朝向更高的生产力和满意度前进。

当坏事降临在我们身上时,我会先停下来问自己一个问题:“我的职责是什么?”回归原点,借着对自身角色进行完全坦诚的评估,可以避免空窥探他人做了什么,或是要求其他人改变什么,等等无意义的行为。

我在读书时就记得这样一句话:“最完美的人就是那彻底投身于自己最擅长的活动的人。”后来,经我改造,将其变为我管理上的一个理念:最能创造价值的人就是那彻底投身于自己最喜欢的活动的人。

我不是刻板固执、按部就班、以简单方式来解决问题的垂钓者,我是能够创造多种选择、直至挑选出最能创造商业利益的鱼的渔夫。

 我希望在座的各位,都知道,我们是在有意义的行动中活着,而不是岁月;我们是在感觉中活着,而不是电话按键上的数字;我们是在思想中活着,而不是空气;我们应该在正确的目标下,以心脏的跳动来计算时间。     如果你忘记我今晚所说的话,请不要忘记我下面的话:思考最多、感觉最高贵、行为也最正当的人,生活也过得最充实!

2008年12月17日星期三

关于租售情报网的疑问

myliving实际上是做了一个我理想的网站,理想的地方在下面几点。
产品方面
1.轨道房,学区房http://www.myliving.cn/house/eduHouseProperty/intro.php,小区和片区信息http://www.myliving.cn/special_list/pickhouse.htm,三个内容,查找方便,内容翔实,是购房者入门的好向导,而且依托他们专业的采编团队,内容的原创性和可读性都可以保证。
2.贷款产品的设计,http://www.myliving.cn/loan.htm网站充当中介,不同于普通经纪网站仅仅是信息的发布,客户资源游离于网站外,这样的产品设计可以有效的控制客户和贷款公司或者银行的距离。
招商渠道方面
3.依托于其平面媒体平台的客户资源,广告招商可以做锦上添花,邀约杂志的客户进入网站。
媒介矩阵构建方面
4.拥有知名的专业杂志,杂志上的软文和事件营销可以促进网站的到达率。
疑问是
为什么这样的网站流量和平台构建依然不理想?

2008年12月16日星期二

12.16创投专栏读书文摘

1.对风险投资,需要专业的投资技巧和技术,如果除去运气,有三个部分,一是眼光,二是勇气,三是耐心。眼光见仁见智。
耐心,通过时间战胜一切。
人是需要勇气的,什么叫勇气?敢投资是勇气,这不是大勇。我经常举个例子,有两种勇气,一种叫李逵之勇,一个叫韩信之勇。这两个人都是历史人物。李逵之勇是匹夫之勇,韩信之勇是什么?胯下之辱。当市场上出现跟你的预期不一样的时候,你能否坚持你的理念,能否坚信你所投资的公司是好公司,而且实实在在长期持有这个好公司,这是真正的勇。

这时我就会对他们说,这个市场上最好卖的就是杀猪刀,最难卖的就是屠龙刀。问题是你会屠龙但你有龙可屠吗?

其实人生有过失败并不可怕,可怕的是不认识到失败的原因。我想,有失败经验又知道为何失败的人,对企业的发展是很有帮助的。
2.为了维护高职的稳定,教育部出台政策要求所有高职使用的土地都必需属于高职学校名下。很多公司很难搞到动辄上亿的资金,过不去这个坎,因为他们大多都是白手起家靠滚动发展起来的,挣到的钱不断用于扩张规模,手上的现金有限。这个资金缺口导致企业家的合作动机,这就是投资人的机会,由于学校的需求迫切,因此投资人可以以相对较低的价格进入。
由于学费较贵,职教为了招生就要千方百计跟市场接轨,促使其更关注社会需要的人才,例如空乘、文秘、主持人、酒店管理、高尔夫、养生护理等高端服务人才,以及动漫、工艺、设计都是目前的市场热门,都是围绕高端消费领域。
而占据中国GDP30%的出口制造业是不吸纳人才的,因此造成中国公立大学培养的大量高端人才没地方去,但是大量的职业工种又处在极端的稀缺状态。
除了学费,职业教育学校还可以利用相关师资开展计划外的培训,比如网络本科、各类认证、管理及语言培训等等。此外还可以与国外院校合作,也是收入的来源。另外一大块收入来源是后勤服务,这部分在规模较大的高等院校优势尤为明显,住宿、饮食、商业、学术交流中心、酒店会议等等,这些服务加在一起有很好的收益。比如说可以单独成立一些专门针对职业教育院校的宿舍、饮食、商业连锁,这样可以解决专业性和集约化的问题。
3. 这种大环境下我们投资人比较注重抗周期性或者防御性的行业。
我自己根据我自己的经验商业模式的风险来自几个方面,一个你的资源要素。有一些新经济很多是烧钱的,对资本的要求非常高。
第二个要评估的是你的经济环境。新经济最怕模仿,因为商业模式门槛很低。
第三个我想说的在这个大环境下你可能考虑的是什么,整个市场环境的变化,这个时候你要分析你的商业模式要从什么呢?他只是站在自己的角度设计一个非常优化的商业模式,但是他并没有想你的商业模式是跟你的商业伙伴共同设计的,你单方面从你自己的方面设计一个商业模式你的持续性有没有?你能够持续的挣钱吗?同时在一个经济环境巨大变化的环境下,你还能用原来的商业模式持续的发展吗?
4.立足中国,承诺足够长的时间,这样你才能建立你的价值。冰冻三尺,非一日之寒,人际网络的建立也不是朝夕之功,建立网络真的是一个鲜活不断的学习过程。比如你一直关注有些行业,那么这些人怎么样了,行业如何变化,你要能够了解。另一方面,投资都是人的生意,为什么有人愿意和你合作,不愿意和他合作,我认为人的信任感是最重要的,如果没有信任的话,是很难做生意的。
一切终将好转(It will come back)。我问你,中国政府这30年来把经济提高到现在这样一个程度,那么30年一直都做好了而现在突然就做不好了,和那种从来就做不太好,突然就做好了的两种可能性,哪个概率更大?另外一点,现在政府的官员是否比以前更懂经济?我认识的几个非常专业的商界人士现在都被请到政府智囊团里面担任要职。那你说政府的决策者的能力是否更强?所以,人更强了,又有30年的业绩,你说明年把事情完全做砸了的可能性会多大?这个答案聪明人会有自己的判断。
5.觉得活下去是最根本的道理,如果活不下去根本没有任何权利去想发展,做任何事情。所以第一件事情首先别想着去冒进,假设危机有三年的时间我能活下去,保证活下去。当整个形势都已经判断清楚以后你再考虑去进攻,而这个进攻可能也是相对于是有步骤的,比较谨慎的安排。
我加入摩根的时候老师为我培训第一句话说“钱是时尚的,华尔街是时尚产业”,今年可以流行这个,明年可以流行其他的。
6.商业计划书的21条军规
你所能得到的宏观市场数据大概是诸如从iReaserch网站上下载的免费报告,这一类的信息适可而止,VC们大多数对之都一清二楚。重要的是与你的产品直接相关的市场数据,即你的微观市场、你力所能及的市场,这些数据越详细越好。
我不相信有哪家公司没有任何竞争对手。
创建公司就像盖一座高楼,什么时候地基落成、什么时候封顶、什么时候交钥匙都是工程中的关键节点。
一个公司开始有收入了,说明公司的产品有市场价值;一个公司盈亏持平,说明它是有盈利潜力的;只有具有盈利能力的公司,才是正真有价值的公司
对于一个创业公司来说,没有任何东西可以比收入更加重要了。
千万、千万不要对我说,你是一个可以赚大钱的人,不在乎赚那么几个小钱。我和你恰恰相反,我从来不计较明年我是否还能不能吃到红烧肉,我只关心今晚睡觉前我能不能有一小口米饭吃。我不在乎你未来能不能成为一个亿万富翁,你肯定会,我最关心的是你什么时候赚进你的第一块钱。
找VC融钱就是在私募市场上兜售自己公司的股份,就像卖任何一件产品一样,要找对自己的可能买主,做精准营销。不过做好思想准备,出售创业公司股份和卖脑白金不一样,只有很小一个圈子里的很少一部分人会对你的项目有兴趣,你千万别做梦VC会争先恐后踩断你家门槛。
7.但是,投资早期的创业公司自然风险也高,差不多一半的创业公司会在两年以内死去,死亡原因多不外乎:1)团队没有足够的生存经验(包括团队的道德风险)2)Idea不能兑现3)找不到客户4)找不到后续投资人5)现金流中断。其实,这五个风险因素的核心全都是团队风险,也就是“人的风险”。
我向投资人们发过誓要帮他们赚回大大的钱,还把自己的毕生的信誉、外加所有的时间、精力、未来也全部压了进去,募集了创业基金来支持你们......我岂敢去胡乱砸钱,岂敢任凭你过把瘾就死?!http://column.chinaventure.com.cn/u/chali1/archives/2008/1116.shtml
8.中国实际上做视频有一个很大的问题。中国网络和传输成本是和美国非常接近的,但是中国的广告,同样的CPM和美国差别很大。在这样一个具体的情况下,很难做一个非常有收入的盈利的公司。美国也有成功的,它做到的全部是正的。他所有的视频,所有的广告都卖掉了,而且是和电视上的广告价钱几乎是一样的。这也显示出另外一种模式,高质量,高清,正版的视频内容也是广告商接受的。广告市场在视频广告市场还是比较早的,还要解决传输的成本问题
9.


2008年12月14日星期日

安居客社区分析

1.网站支持部门——投诉建议版
1)该版面主要解决的关系是网站与用户的关系,而非用户和用户的关系。(不同于搜房的站长热线)
2)版面的内容主要为两部分:
一部分是征集经纪人对产品的意见,如
“轨道房源”产品建议贴(买房/租房用户专贴)
“统计与分析”产品建议贴
大家都来谈一谈对安居客新版的看法和建议吧
“上传执业证书”产品建议贴
一部分是对使用进行一些即时的解答,如
在那里上传经纪人执业资格证书
有没有人管啊!!!好多人盗用别人图片
3)这样一个版面设置的好处在于:
相当于提供一个经纪人直接提交使用产品中出现的问题和用户体验,提高产品可用性。较之搜房以前台收集访问情况提交客户向上反应提高了效率。
养成经纪人访问习惯,该版面可以以测试为理由提供新产品发布的提示,说明,解释,使用意见收集功能。
公开答复,集中答复,网站客服权威答复,减少了答疑工作量,塑造了网站以经纪人为本的形象。
4)设置这样一个版面的坏处在于:
运营方应答不当的话,可能会出现比较大的问题,如果过于软弱可能会出现一边倒的情况,如果过于强势,则体现不出这个版面的优势。
容易让竞争对手在其中搜集资料。

2.业内话语权争取部分——楼市漫谈
1)该版面主要是经纪人探讨业内话题的一个版面。
2)这个版面更近搜房的楼市话题栏目,但是没有什么时间积累。
没有时间积累有下面几个效果。
首先,这样一个论坛的讨论可能比较浅显,而且以新闻为主,更多的是作为一个信息发布平台存在。(但是可以弥补安居客不做咨询的劣势)
其次,这样一个论坛应为没有过往的负担,所以进入讨论的门槛较低,不会出现少出人占领话语权的情况,比较引发讨论。

3.与购房者互动栏目——非常任务(问问经纪人)
1)介绍“非常任务”是由《安居客》与《房地产时报》联手打造的互动服务平台。
该互动服务平台通过安居客平台上的上万名网络记产经纪人,为各位买房者提供针对性的解决方案。
2)平面媒体的影响力与论坛的互动性在这个论坛上得以体现,但是现在的这个论坛由于用户流量引入不足而稍显弱势。
但是如果在优化网站内部流量结构的情况下,这个栏目将成为一个兼具行业影响力和客户服务的论坛。
这个论坛的难点在于如何让购房者知道这个论坛,这个可能要从流量引入方面想办法。
3)安居客论坛的非常好的一点在于流量引入方法,很又针对性,比如第一部分的投诉建议,是在经纪人后台开辟了端口,而下面将说道的小区论坛,是依靠房源详情页面引入的,非常有针对性,论坛的流量引入体现了运营思想,这点上做的是非常细致的。
4.产业链拓展的栏目——装修家居与小区论坛
1)一如安居客在访谈中谈到的,仅仅二手房这个产品是不能满足于这个网站的盈利的。所以要延伸产品线,而产品线的延伸,我看是在模仿篱笆网的延伸方式,从社区进行拓展,用现有的访问人群维系话题。
2)小区论坛的设置不同于业主社区,考虑到他们用户量的少,所以小区论坛暂时是以区县为一级页面,下面分到区县,内容是房评和小区价格走势,(这部分内容是和楼盘百科调动一个内容的)话题相对集中。
话题集中有两个好处,一个是维护简单,相当于经纪人维护内容,网站运营方仅仅做一个引导的工作,二是用户的访问难度降低,可以在短时间内就能找到自己需要的内容。

2008年12月11日星期四

安居客的pm产品功能

一,简述:房产网站的产品变动到客户到达率一向是很难解决的,安居客通过自己的pm产品解决了这个问题。他们的PM和经纪人论坛两个产品提高了消息的到达率。
不同于后台广告或者论坛,PM促成客户养成的访问习惯会带来良好的网站渗透性。后台广告的表现内容存在一定的阙值,同一时间可以展示的广告是有限的,而且实时性较差,而论坛更侧重于交互性,信息发布的功能相对薄弱。所以安居客采用站内广告用PM发布,简述新闻,详情转入论坛的方式。(这点和我们业主论坛操作方式一样,但是安居客经纪人平台的站内消息内容上更贴近经纪人,贴近平台,贴近市场)
二,安居客PM产品主要发布内容
1.新产品推介,解释产品。
安居客引入或者完善新的产品,都会通过站内短消息告诉全体用户,如小区增加房价功能,房源后台新增统计功能等等。而不仅仅是通过线下的方式进行解释,同时附上使用说明,避免了客服人员的大量重复劳动,不仅仅是信息的发布,更是一个使用说明的备份。因为产品的说明会直接影响产品的使用,所以这样的信息和客户的利益相关,保证了信息的质量。维系了这个产品的粘度。
同时这样内容转入论坛也为安居客调整产品积累了第一手的客户资料。
2.宣传安居客活动,宣传安居客企业文化。
因为安居客的短消息信息与经纪人的利益相关度较高,所以阅读率也较高。安居客藉此作为一个宣传自己的窗口,如昨天的安居客融资仪式,在当天晚上就有站内短消息通知,而如果某个经纪人成交较好,值得宣传,安居客也会用站内消息通知,如果说第一点是为了解释安居客,第二点就是为了宣传安居客。
3.经纪人个人产品使用的提醒
比如房源将要到期,有房东的委托消息,合同审批通过,甚至自己的端口将要到期,都会有站内消息提醒,这个是辅助经纪人使用好产品的一部分,一方面提高了经纪人的使用效果,一方面减少了线下的服务成本。
4.在经纪人中间树立典型,宣传经纪人,解释安居客的宣传遴选标准
如果说前三点是为了解决安居客与经纪人的关系,那么这部分内容解决的是在安居客平台之下的经纪人之间的关系。无论优秀房源的评选,虚假房源的惩处,首页宣传经纪人的选择,纸质媒体推广的名单,都会在PM中得到体现,一方面树立好安居客作为一个公允平台的形象,一方面宣传少部分是对没有宣传的大部分的一个刺激。
三,安居客PM产品的进入位置
安居客的经纪人后台PM产品的展示位置,主要有两个位置,一个是登录后的进入位置,一个是列于与发布房源相同的位置。(这点基本和淘宝的后台一样)

2008年12月9日星期二

地产经纪网站的市场细分策略

安居客提高进入门槛策略以及搜屋网的培养市场策略看房产经纪人细分市场
 
搜屋网的培训曾经侧重将搜屋网的经纪人产品作为店长帮助新人开单的有效工具,通过店长新人培训推广网络经纪人,着重培养一个市场,期待这部分经纪人成熟后转化为客户,本来想法是很好的,但是遇到这样的一个市场,经纪人新人大量离职,做的市场没有成熟就消失掉了。
但是因为这样的模式会让经纪人和网站建立很好的心里关系,所以搜屋在现在关键字购买不得力的情况下,还可以支撑一个网站的房源更新。
 
安居客最近的举措,无论是提高经纪人认证标准,积分制度主要以成交为标准,房源推出按照经纪人积分排序等制度,实际上都是提高了新人使用网站的门槛,将客户定义于从业时间较长的经纪人这个细分市场,这样做有几点好处:
1.从业时间较长的经纪人的客户把握客户能力比较强,所以电话率转化为成交的转化率相对于新人较高,有助于安居客形成良好口碑。
2.这部分人从业时间较长,在各个经纪人之间有一定话语权,他们推荐的网站会有更多加分。而且这样的口碑传播的时间会持续很长时间,不像搜房这样的短期市场行为。
3.这部分人不大容易转行,减少了淡市下的回款的风险(安居客前三个月是免费的)。而且维护好这部分客户,可以保证在以后的市场有一个相对稳定的现金流。
可能会有下面的坏处:
1.造成刚入行的经纪人流失到其他网站,造成市场份额的降低。
2.房源总量逐步降低。
 
现在来说,还不能说两者的市场渗透策略谁的更好,谁的不好,只能说现在安居客的更灵活,但是至少为我们提供了一个思路是:即使是一个免费客户,对于网站也具有不同的价值,要给予不同的对待。

关于房伯乐

关于房伯乐


网站简况,
房伯乐网(www.fangbole.com)于2008年5月18日在上海发布,5月20日开放内测。

网站产品两点运营重点,
一个是经纪人诚信体系的打造,比较特别的地方是引入经纪人能力象限,如这个店铺(longfanhang.fangbole.com)将经纪人的能力分为信誉信用,服务态度,专业知识,区域熟悉度四个象限。通过诚信开通年限,客户评价,证书容易,资信参考人几个方面考量经纪人。(个人认为现在经纪人诚信体系的打造在上海已经过于被强调了,他这个运营重点我仅仅因为他觉得是重点我才提出来)
一个是房贷信息的分析。http://fangdai.fangbole.com/13.htm,的确是我见到最简单和明了的贷款计算器,这个产品是房伯乐的重点优化对象。网上查到的软文都是在强调这个产品的使用门槛低,简单明确,可以嵌套在博客和文章里面。拓展的讲,这个网站的购房工具,如购房能力计算器,房贷计算器,是做的非常的好的,但是这样的产品不构成核心竞争力。

网站现在的营销策略
1.百度关键字的购买,是推广的最主要手段,现在这个网站在中介的认知主要来自于搜索引擎竞价,而不是销售人员下门店。
2.现在经纪人是免费试用。

关于上海房价网站

关于房价网站
现在上海有房价查询功能的网站主要有搜房网(评估网),安居客,房价网
 
房价数据来源:三个网站的数据来源都是自己的房源平台的挂牌价格进行拟合。
就数据准确度来说,房价网虽然以该产品为主打,但是房价数据太少,不能有效覆盖重点楼盘信息。搜房网的数据主要是调用搜房帮的房源数据,由于一直以来没有实质性的对房源价格进行监管,所以这个数据价格可能与实际价格差距比较大,安居客的房源房价数据在口碑上要比搜房的真实(因为一直在标榜自己房源真实,而且每周会清理房源),但是我不认为安居客的数据比搜房的真实。
我比较了十个楼盘的搜房评估和安居客评估的结果,大概搜房的评估价格和安居客的价格最大误差在5%左右。有的报价搜房会高一点如”上海康城“有的报价安居客会高一点如“阳光威尼斯”,有的差距非常小,如“大华锦绣华城”,误差小于0.5%。不能说谁的数据库更准确,只能说看谁的数据库标榜的更准确。
 
房价产品定位:房价网的房价产品是作为网站核心业务存在的,但是始终没有延伸开来,对于这样融来的钱花完的网站,以后也不会做分析。搜房评估网的情况从略。
安居客的房价产品:
1.是流量引入和分配页面,因为房价查询的流量,在推广得力的情况下,每日的新增IP是很多的,(可以看http://shanghai.anjuke.com/v2/community/trends/1670)是作为小区页面的入口存在的,页面上不仅仅有导入二手房和租房的连接,还着重了宣传业主论坛,所以可能这个产品位于安居客产品一个关键的位置,因为他们网站的业主论坛一直没有做起来,房价网站的粘度和传播度都较高,可能他们也会寄希望于这样一个产品,可以整合起整个网站。
2.是广告精准投放的位置。
3.安居客二手房风向指数,房价产品和风向指数的发布可能会为安居客争取更多的业内影响力。解决安居客现在最需要解决的提高用户网站品牌认知度的问题。
 

安居客和搜屋的广告投放样式

关于其他网站的的广告样式
值得关注的是安居客每个片区广告都是可以实现精准投放的。
安居客的房源搜索有两类,一类是基于片区,楼盘名称的快速查询,(这个和搜房是一样的),一类是基于经纪人录入房源时候键入的标签,如靠近轨道几号线,是否是学区房,是否是江景房,小区的物业类别等等。安居客的广告位比较少,一般就是位于页面右侧的广告位,而且每个片区或者区县的广告都可以有所不同。
以二手房为例,
一级页面,不设置搜索条件下的页面,(http://shanghai.anjuke.com/v2/sale/,)右侧广告有三个,我爱我家(49家门店),上海21世纪不动产(104家门店),上海志远地产经纪有限公司(21家门店)
二级页面,只设置区县搜索条件下的页面,(http://shanghai.anjuke.com/v2/sale/W0QQdsmZmmQQpZ1QQp1Z7),只有闵行有两家公司投放,太平洋(4家门店),锦锐地产(5家门店)。
三级页面,设置区县以及商圈搜索条件下的页面,(http://shanghai.anjuke.com/v2/sale/W0QQp1Z7QQpZ1QQdsmZmmQQp2Z60),有六家投放浦东洋泾(中原地产),三林(聚家地产),闵行七宝(太平洋),长宁镇宁路(德佑),杨浦黄兴公园(德诚行)松江松江新城(震宇地产)
搜屋网的楼盘搜索页可以实现广告的精准投放。
如楼盘页面,如“奥林匹克花园”的搜索结果http://shanghai.souwoo.com/sale_list_0_0_0_0_0_0_1_0_1_71992.html,也可以挂广告。
特殊的物业类别的搜索结果,如“新里洋房”http://shanghai.souwoo.com/sale_list_0_0_0_0_0_5_1_0_1_.html,也可以实现广告的精准投放。
这样的投放方式减少了广告的投放总量,页面更干净,而且减少流量的浪费,提高的流量的流转率。

12.8 成全站工作统计

1.重装了dicuz,明白域名的解析是怎么做的。但是还不知道怎么做成bbs.的只能做成/bbs/
2.决定了首页的部类,决定不用supesite,只用DIV做个页面
3.决定了栏目,确定了宣传思想和策略。

2008年12月8日星期一

新的里程

决定做我的第二个网站
用老的模式来做。
自己不敢做站,实际上是对自己没有信心,不相信自己能做好一个站。真的有信心做好站,养活自己,又何必那么在乎现在这个我不喜欢的工作。
所以说,做站也是一个自我挑战的过程。
每天用两个小时,一天就是700个小时,将近100个工作日。也就是五个月的工作时间。
无论多艰苦,坚持这一年,即使做不起来,一年的持续努力也是一个突破。
我希望看到自己的坚持。
自己要证明给自己看。
坚持更新一年,封闭更新三个月后开始宣传。