Zillow.com分析-菜刀看国外房产网站之一

本文为井潇泽看国外房产网站系列文章之一，除了注明转载的文章内容，为原创，如需转载，请保留指向本文的链接。

简介：Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站，但是他不是一家房屋中介商，反而比较像是一个专业的评鉴公司，提供专业的「房地产鉴价服务」。Zillow的服务不但免费，使用者也不需要安装任何软件。连上Zillow的网站之后，就可以直接在网页上缩放卫星地图寻找标的，或利用邮政编码和街道进行搜寻。Zillow取得美国许多地区ＭＬＳ（Multiple Listing System，房地中介业者公用的买卖数据库）的使用资格，接着自行开发一套「Zestimate」的计算机系统，依照各个ＭＬＳ数据库中的历史交易价格，去推估房地目前的市价。（本段转引自互联网资料）

这个网站在国内最出名的作为经济危机影响IT行业形象的出现在大家面前，不过排除掉它25%的裁员，这个网站还是很有去研究下的价值的。而由于实际上中国没有一个MLS（搜房网的搜房帮的地址是mls.soufun.com，但是严格说来，国内的mls和美国的mls有很大差别，由于这个和文章没有关系，所以不做深入探讨，将在以后的进行探讨。）
Zillow这类网站的竞争门槛在于数据的获取，而不是推广和后期运营。
<--more--!>
一，从内容获取角度讲：

网站运营专家吴志刚认为，国内建设相同的网站将会存在一下的难点，首先，国内的房价资料不可能像美洲一样进行购买，做一个详细真实的数据库，其次中国住房别墅类占少数，很难通过技术手段，数学建模来计算某一套房子的精确价钱，连一个小区的价钱都是多样性的。
也就是说，一个房屋实际成交价格一个是难以获得，一个是难以通过也已得知的房屋价格通过数学方法建模得到，这两点是国内提供同类服务不能不解决的问题。而国内的住宅用房的产权复杂，房价问题涉及敏感，政府调控手段效果明显等因素，都将是这类内容获取困难的因素，个人认为类似网站数据库构建的机会还没有完全成熟。
我可以想到通过经纪人提供内容以及采用银行的评估数据获得数据，但是这两个将产生两条不同的盈利链条，对网站的业务整合能力是考量。（详细的业务整合规划简版报告从略。）


二，从内容模式来说：
在我看来这个Zillow是一个类工具性的网站，Zillow不仅仅进行房屋历史价格的查询，（这个是一个网友主动发出的行为），而且Zillow提供关于房屋历史价格的订阅业务（这个是一个网站对网友主动的推送的行为），
Zillow这样的网站数据有下面的特征，
一个是创建成本高，但是维护成本相对较低，这个我们将在本部分靠后部分分析。
二是不具有话语权，网站内容以被动查询为主，即使提供服务也是提供一种满足对方邀约的服务，这个我们将在客户管理办法方面分析。
三是这样的网站流量巨大，但是流量的转化率并不高，也就是因为这个网站只能完成购房过程中特定环节的服务，所以进入量和跳出量都很客观。
四是正因为这个网站专注于一个环节的数据，所以在这个环节可以产生绝对的话语权，这部分我们将再网站消费链条分析中谈到。
五是Zillow这样的网站由于本身不发出有倾向性的数据，所以不是一个合适的导向性广告平台。（这个是和咨询站做比较）但是是一个好的信息发布平台。这个我们将再盈利链条分析部分详细谈到。
六是Zillow这样的网站由于精确到户，所以可以精准的广告投放和订阅。



三，网站消费链条分析
按照国内的房产交易流程，我们分析该类网站产生价值的环节在什么环节，进一步挖掘利益点。
购房者角度来说：关注自己房屋价值，想卖房所以挂牌或者委托代理——查找并订阅该区域和自己周边房屋价格的变动。
买房者角度来说：产生购房需求——进行房屋购买理性分析——查找房源——看房——议价——成交——贷款——过户。

房东订阅的是关于自己的产权房以及邻居乃至片区的房价以及房屋情况的，所以侧重对于“变动”的关注，而不是一个持续性的关注，需要不断的刺激和提醒。将会产生这么几方面的影响。
1.广告的驰誉时间较长，内容的提供不是作为直接刺激消费存在的，而是作为一个服务潜移默化的提供的。所以短期的广告投放价值意义不大，同理这个公司的盈利应该关注其长线，价值产生和体现需要比较长的时间。
2.房东对这个网站的黏度较之客户要相对低，（这个是所有房产经纪网站的通病）所以“该公司还宣布推出一项服务屋主叫作“Make Me Move”协助售屋服务，如果产生效果，将成为另一个屋主自售市场，避免正式上市房屋及支付地产经纪佣金。使用“Make Me Move”服务的屋主，可上载房屋的照片和社区资料，并描述房屋增加哪些设备，因而出价高于Zillow网站的估价。地产经纪也可在网站上登录售屋广告，提供房屋资料及到他们自己的网站的联结。（联合日报）”应该让房东参与内容编制，目的也不仅仅是促成房东和购房者之间的手拉手交易。

买房者来说，对于房价的关注围绕着整个购房过程，那么详细分析购房者在不同的购房环节中的目的和访问方式可以按照流程量身提供定制服务。并且从中需找到新的盈利机会。（从略）
1.购房者目的引发的内容质量的不同，免费的内容维系客户+付费的内容帮助决策
2.理性分析——理性是对于价格和价值的估计。



四：网站盈利链条分析（从略）
这个网站是提供围绕房源的一个查询服务，暂时来说，主要的盈利模式是广告收入。

网站广告的对象，房东，购房者，经纪人，购房专家（房屋检查，房价评估，贷款咨询，房屋装修，等等）

网站广告的核心价值：
数据库的垄断门槛。
高访问量和新生PV的质量。
广告精准投放的可能性。

可能的盈利来源：
1.从属于客户管理方面的有偿房价订阅带来的运营商收入。
2.对金融衍生品的广告收入。
3.房价变动的解读带来的媒体分析价值。


五：网站特色（从略）
1.隐私权的侵犯。

2.房价可视性。
谷歌地图的合作。

3.客户管理方法。
1.feed及email产品
2.sp服务
3.pm服务

参考资料：
1.http://usstock1.jrj.com.cn/news/2007-12-18/000003073037.html
2.deas.org.tw/magazine/article.php?AKEY=330
3.http://news.ccw.com.cn/internet/htm2008/20080123_373182.shtml
4.http://www.webpronews.com/topnews/2008/10/20/zillowcom-reducing-staff-by-25
5.http://www.quantcast.com/zillow.com
6.http://realtytimes.com/rtpages/20060302_zillow.htm
7.http://www.us8cn.com/?action_viewnews_itemid_490.html